河南墙体广告价格 房地产等四职业将于5月1日起施行营改增的音讯出来后，各种“剖析”都出来了。
　　比方有些剖析称，将来二手房增值越多，交税就会越多，乃至或许会翻倍，赶忙趁增值税没施行卖房吧，省得花冤枉钱……
　　可是，这些剖析都是错的！来，今日咱听听准确的。
　　【不靠谱的传言】
　　这些剖析是不是很眼熟
　　先瞅瞅网络上这些文章的标题：
　　《营改增最新方针：营改增后，二手房增值越多交税或许越多！》，《二手房买卖营改增后税率或翻倍》，《“营改增”：房子没增值就不用交税》……
　　这些观念归纳起来有如下共同点：
　　房子增值越多，或许交税越多，并且经过核算，假如增值翻番，缴增值税就要比原来缴营业税缴得多。在核算营业税时，不少都以5.5%或5.6%的税率核算(显然是把营业税的附加税给算进去了)。核算增值税时，按11%的税率核算。
　　这其间，还有人采访了某闻名财经大学税务学院的教授。教授说，营改增落地后，增值税的核算需求归纳思考买入价和售出价，已交纳的增值税也或许答应被抵扣掉，虽然11%的税率看上去升了些，可是基数变小了，税费整体有增有减。
　　在郑州的一个微信群里，一位网名为“郝××”的群友发帖，“温馨提示：郑州市二手(房)买卖在契税降低的情况下又减免了营业税。内部音讯， 自2016年5月1日开端征收增值税，大概是11%，详细的方针5月1日出台，期望要买二手房和卖房的同学们关注方针，抓住处理，免花冤枉钱。”
　　可以说，这些剖析均存在不少过错，你可别信。
　　【一个景象】
　　郑州房子买卖开端放量
　　就在3月5日李克强总理指出要从5月1日起扩大营改增试点以后，郑州的房子买卖就开端放量添加了。
　　“说来也巧了，总理作陈述是在周六，从他作陈述后的周一(3月7日)开端，咱们(郑州)的房子买卖量有了很显着上升。”郑州市房地产买卖西区大厅的一位税务担任人说，“到如今，买卖量现已比之前添加40%。”
　　买卖量的上升究竟与营改增有没有联系？这位担任人也解说不了。
　　究竟，新年前后，对于楼市去库存的方针连续出台。
　　先是降低购房首付和提高公积金存款利率。接着，三部委又出台房产买卖契税和营业税优惠方针。到3月1日，央行又降低存款准备金率。
　　“或许，买卖量添加是由于新年现已过完了，商场开端自然地恢复，自然地放量。”这位担任人说。
　　或许，是各种方针加上商场本身因素归纳效果的成果。
　　这位担任人说，近期的确有一些人到买卖大厅咨询营改增的有关疑问，但这类咨询并不是许多。咨询者中，最关怀的仍是到时候税负会不会添加，尤其是如今的营业税优惠方针能不能持续享用。
　　【税负会不会添加？】
　　定论1
　　自己转让二手房
　　税负只会减不会增
　　营改增后，究竟税负会不会添加？
　　“咱们作为税务工作人员，在方针没公布出来的情况下，无法清晰答复。”上述担任人说，“但可以必定，自己交纳增值税的核算方法和通常纳税人是不相同的，自己是按征收率核算的。征收率是多少？3%，显着比5%的营业税税率低。”
　　这位担任人以为，税负增不增，就看如今的营业税优惠方针到时候能不能连续下去，“我想，已然总理都现已许诺了，要保证一切职业税负只减不增，方针上应当会做出合理组织的，国家也是期望房地产商场保持平稳。”
　　这位担任人说的营业税优惠方针，是指三部委2月17日下发的《对于调整房地产买卖环节契税、营业税优惠方针的告诉》，“自己将采购2年以上(含2年)的住宅对外出售的，免征营业税”。
　　定论2
　　营业税的优惠会连续
　　或许有别的过渡性方针
　　税务师王国娜也表达了相似观念。她说，如今网络上说的那些“按增值额乘以11%”核算，或许“销项税减去进项税”，是通常纳税人用的核算方法，而自己不是通常纳税人，只适用用征收率简便核算。
　　据介绍，自2012年1月发动营改增试点以来，一切职业小规模纳税人的征收率都是3%。她说：“假如依照3%计征，税负直接降低41.67%。”
　　与此同时，王国娜注意到财政部和国家税务总局有关担任人在答记者问时提及：国务院现已审议经过的营改增试点计划，现已清晰“原营业税优惠方针原则上予以连续，对老合同、老项目以及特定职业采纳过渡性办法”。
　　这句话包含了两层意义，一是国务院现已清晰，营业税的优惠方针会连续，对于自己二手房买卖来说，那即是自己出售2年以上住宅的，将来免征营业税。营改增后，那即是接着免征增值税。第二层意义是：有或许还会组织别的过渡性方针。
　　王国娜说，自己按简便方式征收，加上采购2年以上的住宅享用营业税优惠方针连续，则自己转让二手房的税负只减不增！
　　【最新音讯】
　　征收率或许是5%
　　从如今各方面的信息来看，二手住宅买卖中的原营业税优惠方针都会连续下来。
　　河南中兴税务师事务所总经理、税务师陈俊岭说：“据我了解的有关方针，如今二手房买卖的优惠方针将会连续，即：自己将采购缺乏2年的住宅对外出售的，按5%的征收率，全额交纳增值税；自己将采购2年以上(含2年)的住宅对外出售的，免征增值税。”
　　据税务职业有些业内人士如今把握的信息，王国娜剖析的“有或许还会组织过渡性方针”，现已被证明的确有。
　　其间有一条：自己转让二手住宅的征收率或许定为5%。这也就意味着，增值税因此而多了一个征收率！
　　近来，在国内一家一向音讯灵通的职业网站，河南商报记者也见到了一份内容相同的文件：《营业税改征增值税试点有关事项的规则》。该文件中明 确：自己将采购缺乏2年的住宅对外出售的，按5%的征收率，全额交纳增值税。但，文件没有注明执行日期和落款，疑似职业内人士之前见到的草案。如今也只要 这一家网站有此内容。
　　即便如此税负也是降的
　　不过，即便是把征收率从3%提升至5%，假如营业税的优惠方针依然连续，则营改增后，税负依然是降低的。
　　营业税税率5%，增值税征收率假如也是5%，看上去这个比率相同，但为何说税负会降低？由于营业税是价内税，增值税是价外税。
　　也即是说，在核算增值税税额时，应当将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。
　　怎样理解呢？举个例子：自己将未满2年的住宅对外出售，收到房款100万元，5月1日前应交纳营业税即是100万元*5%=5万元；5月1日后，应交纳增值税即是100万元/(1+5%)*5%=4.76万元，这将比交纳营业税少0.24万元。
　　为何有或许不按3%而要调整到5%？业界共同的回应是：不至于使国家的税收突然降低太多。