山东墙体广告 5月1日起
房地产等行业停业税改增值税的音讯传开后，坊间关于二手房买卖的计税方法有诸多猜想。不少市民担忧，自家的老房子假如按增值局部交纳税款，税负将比以前大幅上升。24日，国度税务总局网站上发布的营改增细则让这局部市民意中悬着的石头能够落地了。
焦点一：营改增了，买卖二手房咋缴税?个人出卖两年以上普通住房免增值税
山东墙体广告财政部、国度税务总局3月23日下发《关于全面推开停业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016 年5月1日起，在全国范围内全面推开停业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、
房地产业、金融业、生活效劳业等全部停业税征税人，归入试点范围。根 据试点方法，全面推开后，提供交通运输、邮政、根底
电信、建筑、不动产租赁效劳，销售不动产，转让土地运用权，税率为11%。
对普通市民来说，营改增最受关注的中央要数个人房产买卖环节的停业税要改增值税了。
山东墙体广告济南市民张女士手中有一套 上世纪90年代房产，她最近听到一种说法：“营改增后依照房屋增值局部乘以一定税率征税，而税率可能是11%。”这让张女士最近心里不断打鼓：“自家的老 房子是房改房，买时只要3万元左右，如今市值曾经到达了近百万，假如真按增值局部算，岂不是要交近10万的税?”
记者看到，财政部、国度税务总局发布的《停业税改征增值税试点过渡政策的规则》明白规则：个人将购置缺乏2年 的住房对外销售的，依照5%的征收率全额交纳增值税。个人将购置2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、
上海市、
广州市 和
深圳市之外的地域。
对北上广深四市，个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，依照5%的征收率全额交纳增值税;个人将购置2年以上 (含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购置住房价款后的差额依照5%的征收率交纳增值税;个人将购置2年以上(含2年)的普通住房对外销售 的，免征增值税。
业内人士普遍以为，过渡期二手房买卖营改增完整平移了现行二手房买卖停业税政策，对个人房屋买卖缴税根本没有影响。
焦点二：实践买卖中，缴的税多了还是少了?比率都是5%，营改增后二手房实践税负降落
依照细则规则，营改增后个人购置缺乏2年的二手房出卖时增值税征收率为5%。之前停业税税率5%，增值税征收率也是5%，看上去这个比率一样，但财税专家指出，营改增后，税负实践上稍微降一点。这是为什么呢?
山东财经大学经济研讨中心主任、财税专家潘明星说：“计算停业税税额时，是在房屋价钱全款的根底上直接乘以5%的税率。而在计算增值税税额时，应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。”
举个例子：5月1日前，个人将未满2年的住房对外销售，那他应该交纳停业税。房子售价100万元，就该缴 100万元* 5%=5万元;5月1日后再卖，交纳的就是增值税了，应该缴100万元/(1+5%)*5%= 4.76万元。算下来，缴增值税将比缴停业税少0.24万元。这样看来，营改增后二手房买卖的税负的确会有所降落。这也与之前财政部承诺的税负“只减不 增”相吻合。
需求留意的是，不少市民印象中，停业税的税率是5.6%，记者理解到，这是一种将停业税和附加税加在一同的笼 统说法，其中包含了占停业税7%的城建税、占停业税3%的教育费和占停业税2%的中央教育税附加。停业税改增值税后，这些附加税费依然要征收，但是由于增 值税征税额与停业税相比略有降落，这些附加税的基数也会同样减小。
营改增还有一个大招：
企业买房可抵税款，
写字楼去库存不愁了
值得企业关注的是，营改增后一切企业新增不动产所含增值税归入抵扣范围。
山东墙体广告业内人士评价，该项措施关于一切企业而言都将是利好要素。特别是当企业改善办公条件置办办公楼时，置办办公楼的本钱会降低。该举措也会刺激企业置办办公楼改善办公条件的消费预期。
山东财经大学经济研讨中心主任潘明星也认可这一解读。“道理很简单，营改增后，一切购进不动产或效劳的企业， 将从销售方取得增值税专用发票，可抵扣本企业的税款，从而减轻了税负。企业买房可抵扣大量的税，特别是年销售额不大的企业，买房后，由于房产的价值较高， 且能够抵扣税，很多企业可能好几年不用缴税。营改增后，
房地产下游企业税负将降低。简单地说，就是买房子的企业，税负将降低。而且，这种减税，在产业链上 是层层传送的，惠及整个国民经济。”潘明星说。
山东墙体广告潘明星以为，关于中国经济而言，
房地产营改增的意义还不止于此。当前供应侧构造性变革的一项重要任务是去库 存，而
房地产去库存又是其中很重要一项。近几年楼市不断低迷，库存严重，将一切企业新增不动产所含增值税归入抵扣，显然将刺激企业买房，进而推进
房地产行 业的去库存。材料显现，目前全国有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临绝后的商用物业去库存压力。营改增的落地将有望促进
写字楼库存去化。
