房地产外墙广告  墨守成规 接力本钱商场
　　——房地产资产证券化要从私募房地产基金做起
　　REITs是一种公募方式的房地 产股权基金，与之对应对比的是PERE（Private Equity Real Estate），即房地产私募股权基金。“私募”和“公募”看似是一组仇视的概念，正本两者是相伴相生、协同展开的。REITs不只仅是一种产品的计划， 更是一个产业链孵化的成果：从资产买入到培育晋级、从区域和业态的组合到经济周期的把握，毕竟构成以出资运营才干为基地要素的揭露商场产品。而私募房地产 基金在此进程中承当了关键的人物。私募房地产基金是REITs的初级时期，也是必要时期。
　　资产证券化：朴素比诀窍首要
　　REITs和CMBS，从实在意义上在美国也只是三、五十年的前史，是前史对比年青的金融产品。现在我们往往是从去库存角度，从金融产品立异角度提出不动产证券化。房地产卖不动的时分才叫不动产，卖得动的时分，开发商正本是舍不得卖的（捂盘）。在金融产品傍边，要坚持一个底子的原则，便是仁慈比聪明首要，朴素比诀窍首要。
　　我们一定要看到我们处于什么时期，中国悉数房地产商场，分外是房地产证券化、资产证券化、不动产证券化处于初级时期，初级时期用过多的诀窍来躲避一些本质的疑问是“双刃剑”，是“双杀”。
　　中国房地产商场的融资特点是融资过度:高杠杆、高负债、高本钱。我们假设有钱往里面送，开发商是等待的，但是这或许会有灭顶之灾。资产证券化完全不一样于公司证券化。公司上市、公司股权融资、发公司债都是公司证券化。资产证券化，原点是从资产动身。不是不动产这个什物，不是融资项下的现金流，而是不动产运营项下的现金流。“资产证券化”或“不动产证券化”这个缩略术语名词出了大疑问，正本是现金流资产证券化，或许运营性现金流资产证券化。
　　资产证券化，分外是REITs，典型的发生进程，是因为公司证券化融不来钱了，需要用“资产减磅”，需要把资产出表，需要用常常性的现金流在别的一个品种或平台上融资，所以这是一个原点。
　　别把行情当才干，练好运营底子功
　　在运营性现金流资产证券化中，一定要差异运营和金融的不一样，既要有运营才干，还要有金融才干。分外是要有运营才干，否则便是简略的典当融资，一次次添加的轮后融资，甚至资产高估带来的过度融资，终究还不起本金只能“借新还旧”，成为“庞氏圈套”。
　　因为金融或出资本身常常伴随的是泡沫再泡沫、杠杆再杠杆、崩盘再崩盘。没有持续运营才干，是风险的。没有运营才干，我们都在用投机性融资、庞氏融资，而有多少是“对冲型融资”呢？资产证券化的用处假设不受限，不只会害了自己，也害了出资人和金融安排。
　　水能载舟也能覆舟，资金不受捆绑简略害人。经过资产证券化出表融资回来的资金，一定要把同类运营做大，把蛋糕做大。不是单一项目的融资，而是产品融资，而且是两层产品：金融产品和什物产品，这时分什物产品运营才干就凸显了。
　　风 险利益不一样的主体参加资产证券化，要用不一样的主体交流做风险控制。在不动产证券化中常常看到的开发商、出资商、运营商，力气出于一孔、利益出于一孔。一定 把风险收益分配在一同考虑，假设做不到这一点，资产证券化也会像别的东西一样来得快去得也快。到头来，没有把蛋糕做大，而是把小笼包子做大了。挪用到蛋糕 以外，运营有风险，现金流也会有风险，证券化酬谢从何而来？
　　REITs当然有周期性的、增值、提价带来的酬谢，但是REITS一定不是项目融资，最关键的是运营性现金流，而且运营性现金流不是来自于一个楼或一个项目，而是源于资产的组合。中信启航做的极好，是两个项目，它是准REITs，而且有或许转板。
　　分外首要的是，别把行情当成你的才干。才干来自于运营性现金流，便是房钱添加，但一同写字楼、商铺，房钱添加到一定程度是有极限的。出资人如何给出一个更高的预期和更高的风险收益的追逐呢？
　　REITs是永续运营的上市公司
　　国务院发布的《信贷资产证券化试点办理办法》规矩，经国务院附和树立的SPV，应当给予一个法人资格。因此，REITs是SPV的法人实体，是一个公司，一个公司，相当于一支股市，千万不要把它当成产品来看待。REITs有无缺的办理结构，是法人和永续存在的运营主体。REITs需要建仓：一个个资产，一类类资产的去买。也会减仓卖掉，也会斩仓。它不要跟信赖搅在一同。
　　因此法人资格要做REITs，就要买东西，就要建仓，要有资产项目生意，经过诀窍性，转让什物股权在现有条件可以处理疑问。
　　对于REITs的税收策划：“递延”和“保税”
　　很多专家呼吁REITs要免税，正本疑问的基地应当是税收策划。直接对REITs免税国家税务局一定不会附和，有“暴利”的工作怎 么或许免税呢？但鼓舞金融产品立异试点，确实应当有税收策划，国家要给予一定的政策，要容许房地产基金、PE股权基金等做一定的税收递延。出资三、五个项 目，或许一、两个成功，一、两个不赚钱，还或许会有一个赔钱的。有赔本抵扣，递延缴税很首要，不是不缴税而是放到后面交。资产移转进程中，SPV要一定的 保税政策，或许规矩，SPV便是一个分外目的金融公司，当项目资产实在生意卖出去的时分再缴税。这么，不管是对运营者、出资人、政府部门都是一个告知。
　　流动性是REITs的基地要素
　　在 悉数REITs傍边，有个非常基地的要素，便是流动性。流动性首要来自于运营性现金流，便是运营者、运营商或业主用短钱换长钱。用每个月、每个季度的资 金，换5年，10年，20年的资金。用小钱换大钱，用短钱换长钱，这是金融最朴素的逻辑，倒过来的逻辑叫拆标、拆细、拆短。
　　私募REITs有封闭周期、清算周期和到期周期，实在的流动性体现在现金酬谢上。比如帝国大厦，做个十几年的私募REITS当然有极好的酬谢。
　　公 募REITs，流动性分为两层，一是运营型现金流的流动性，二是本钱商场上的流动性。运营型现金流是首要的流动性，在天主和商场分外眷顾的时分，还有很多 周期性的酬谢，增值的酬谢。英文中Appreciation这个词，本身就既有“欣赏”又有“增值”的意义。现在上市公司有多少被人欣赏、被人敬重、被人 奖励呢？有多少是骗一把就走、捞一把就走的？
　　流动性和市盈率来历于运营，所以我们一直在侧重，把出资、运营、金融三者分隔，不要搅和在一块。本钱捆绑不一样，风险收益不一样，搅和在一同的话，终究只会害人害己。
　　私募房地产基金是REITs的初级时期和必要时期
　　中城出资是“2015年中国房地产500强”排行榜中的房地产基金第一名。我们55个股东都是开发商，我们跟他们的长期利益是一起的，但是出资的时分是生意对手，有必要站在出资人的立场上。这时分资产证券化就有一个疑问：私募房地产基金是资产证券化的必要时期。
　　房 地产基金和REITs是什么联系？REITs全称叫“公募房地产基金”，房地产基金专指“私募房地产基金”; REITs是“公募房地产股权基金”，房地产基金全称应当叫“私募房地产股权基金”，私募房地产债款出资，要依托股权才合法。有没有公募房地产债款基金 呢？便是CMBS和RMBS。在美国，CMBS只需8000多亿美元，但RMBS的量有快到10万亿美元。
　　现在 银行按揭告贷总量很大，有基础资产才干。房地产商场基金这块，离不开私募房地产基金这类出资安排在资产证券化的耕耘，没有这个时期，就没有房地产资产证券 化的进程，这便是初级时期。私募房地产基金会成为房地产资产证券化A轮、B轮、C轮的安排出资人，然后才有或许公募REITs的IPO，这么展开更健康。
　　REITs是一个公司，一个法人，一个运营主体，要按照上市公司的标准去运营。不管居处、写字楼，仍是商场和别的业态，只需不是自用，用于他用便是商用的，“商业地产”这个词翻译的不是很准确，“商用地产”更准确，“商用地产”具有房钱价值。
　　15 年前，证监会康复铺开房地产开发商的IPO，之前有七八年没有放，首要原因便是当时运营周期不坚定无穷，开发商没有常常性的现金流，不适合上市，分外是计划 较小的时分。第一批上市的是金地等公司，计划到那个程度了，做10个项目，3个、5个项目可以当期结算，这才有开发商公司可以是上市公司之说，因为它可以 做到长期持续安稳的可猜测的添加，所以公司IPO是水到渠成。REITs也是一样的，只需经过私募商场的培育、孵化，优化资产的区域和业态组合，构成安稳 持续的常常性现金流，公募REITs之路才算实在的初步。
新美广告：www.hbxmad.com