广东中山墙体广告　5月1日起，中山市物业效劳收费管理新方法施行，2010版的中山市物业效劳收费管理方法同时废止。据市发改局相关科室引见，新方法施行是为了明白业主 与物业效劳企业双方的权益与义务，减少纠葛，促进社会调和。以后，成立业主大会、未成立业主大会的小区要调整收费，均要经过专有局部面积占建筑物总面积半 数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意（即“双过半”）后施行；至于如何肯定人数过半和面积过半，新方法也规则得了如指掌。
　　研读新法：
　　变化1
　　物业管理区域划定和收费有根据
　　据市发改局相关科室担任人引见，新方法规则住宅小区前期效劳收费应经过招标或协议方式肯定。住宅前期物业效劳收费招标或协议方式普通不能超越政府指导价，超越政府指导价的，要提早30日报市发改局核定。同时物业要细致阐明理由，包括超越的效劳内容本钱预测几。
　　目 前不少楼盘分期开发，呈现同一个楼盘小辨别不同期、不同区域物管费收费不同的状况。新方法明白了区域划定的根据，即物业管理区域依据物业建立用地规划答应 证肯定的红线图范围，分离物业的共用设备设备、社区建立等要素划定。也就是说，物业的配套设备设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；假如设备设备可以 分割、独立运用的，能够划定为不同的物业管理区域。但是，不同的物业管理区域应分别停止前期物业管理招招标，肯定收费规范，物业效劳企业应严厉执行招标确 定的收费规范，不得随意更改。
　　变化2
　　物管费要调价必需“双过半”
　　不少物业管理纠葛源自调价，个别小区擅自改动中标收费规范，引发业主不满。
　　新方法将调价的请求和组织者都明白了，并且将本来成立业委会的“双过半”和未成立业委会的“双过三分之二”统一请求为“双过半”。
　　住宅物业效劳因本钱变化等缘由需求调价，按新方法规则，成立业主大会的，由业主委员会召开业主大会会议，经专有局部面积占建筑总面积过半数以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意（“双过半”）后施行。
　　没有成立业主大会的，由物业所在地的居（村）委会在街道办事处、镇人民政府的指导和监视下，代行业主委员会的职责，咨询全体业主见见，经专有局部面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意 （“双过半”），报价钱主管部门备案后施行。
　　变化3
　　新方法对表决权属加以明白
　　调价要经专有局部面积占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（“双过半”）后施行。那谁能够表决？在实践操作中，双方对专有面积和业主数了解不对等。新方法对表决权属加以明白，以保证业主和运营者的合法权益。
　　按新方法，专有局部面积，依照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有局部面积之和计算。业主人数方面，建立单位曾经出卖的专有局部的业主人数，一户按一人计算；建立单位未出卖的专有局部按一人计算；总人数，依照两者之和计算。
　　市 发改局相关科室担任人说，需求进一步解释的是，专有局部面积和建筑物总面积，能够依照下列办法认定：这里专有局部面积，依照不动产注销簿记载的面积计算； 尚未停止物权注销的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未停止实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，依照前项的统计总和计算。
　　业主人数和总人数，能够依照下列办法认定：业主人数，依照专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算。但建立单位尚未出卖和虽已出卖但尚未托付的局部，以及同一买受人具有一个以上专有局部的，按一人计算。总人数，依照前项的统计总和计算。
　　变化4
　　物管要及时回答业主对收支提出的质询
　　新方法 增加一条“标准物业效劳企业的行为，增加业主的知情权”。请求同一物业效劳企业同时效劳于多个物业管理区域的，效劳本钱和收支应分别核算、单独建账。这样做主要是防止不同物业管理区域管理本钱没有合理分摊到各个小区。
　　新 方法请求物业效劳企业完善内部财务管理制度，强化本钱和收支管理。物业效劳企业应当每年不少于一次向业主大会或全体业主发布物业效劳资金的收支状况，并接 受业主委员会的核对。方法还提出：业主或者业主大会对发布的物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支状况提出质询时，物业效劳企业应当及时回答。”
　　此外，新方法将住宅小区机动车停放保管效劳收费修正为：“住宅小区车辆停放保管效劳收费实行市场调理价，详细收费规范由物业效劳企业、停车效劳企业等停车场运营者与业主或运用人经过合同或其他方式商定”。
　　业内见地
　　收支单独建账，管理更透明
　　在新方法中，关于“标准物业效劳企业的行为，增加业主的知情权”的请求，一位不愿具名的业内人士这样评价：“短期内这项请求会对物业管理企业形成一定的影响和搅扰，但久远来看是好事，对物管企业管理提出更高的请求，促使本钱计算更透明。”
　　“我 们公司在深圳有一个小区，按当地请求，物业企业每效劳一个小区，就要单独注册一个小区物管公司，从源头请求每个小区单独建账，这是好的经历，值得我们学 习。”该名业内人士表示，按如今的公示方式，局部小区的倾向走方式，难以反映实践的收支状况。新方法请求每个小区本钱收支单独建账，是学习深圳的先进经 验。
　　“目前车位租赁的报答率偏低，假定一个车位本钱为10 万元，以市场最高租金300元/月计算，要27 年才干回本。”该名 业内人士表示，新方法请求“住宅小区车辆停放保管效劳收费实行市场调理价”，将会有相当一局部物业效劳企业、停车效劳企业酝酿提价，租金上调直接增加业主 的用车本钱。
　　市民声音
　　物业收支状况公示项目应细分
　　市民（毛小姐）：我有留意过所在小区每季度的 收支状况公示，觉得如今的公示方式只是走过场，没有实践的意义。举个例子，现有的公示内容除了收费面积和金额、支出、结余等状况之外，细分项目只能看到管 理人员支出几、共同局部维护费用几等笼统的数字。业主看了这些数字，也无从判别企业的管理行为能否合理。
　　新条例请求“标准物业效劳企业的行为，增加业主的知情权”，我觉得应该请求物管企业细化公示的项目，让业主理解物业管理费每一笔支出的用处。固然不是每位业主都关怀这些细致的账目，但万一业主对企业运营情况有疑问，公示状况能够作为重要根据。
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