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温州市一批土地运用权期限仅20年的老房子到期后能否应补缴土地出让金的问题惹起了业内多方讨论。
目前主要构成了两派观念：一方以为住宅建立用地运用权到期后自动续期但需求补缴土地出让金，其观念以为《物权法》第149条未明白规则自动续期能否有偿；同时援用《城市
房地产管理法》第21条中的规则，土地运用权出让合同商定的运用年限届满，土地运用者需求继续运用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除依据社会公共利益需求收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签署土地运用权出让合同，按照规则支付土地运用权出让金。另一方观念则以为，《物权法》规则住宅用地自动续期就意味着无条件，届满在收费明显违法。
作为参与《物权法》起草讨论活动的亲历者之一，磅礴新闻（www.thepaper.cn）对此采访了北京市才良律师事务所主任、行政法律师王才亮。在他看来，《物权法》中规则自动续期在当时出台之际是“毫无争议”的，“到期续费”之说于法无据。
宅地运用权届满自动续期能使公民定心
王才亮指出，在较早的时分，我国的城市私有房屋的业主是享有土地一切权的。在1982年施行《宪法》的时分，城市土地私有者的一切权都被无偿收归国有，公民的土地一切权就没有了。接着出台的《城市
房地产管理法》、《土地管理法》、《城市国有土地出让转让暂行条例》等法律法规健全了土地财政制度，政府也开端了一系列土地出让活动。
因而问题就呈现了，在土地公有制的状况下，政府将土地以高价卖给开发商停止住宅开发建立，而开发商必然也将土地价钱转嫁给购房者。同时购房者享有的仅仅是土地的运用权而非一切权。
王才亮称，当时在制定《物权法》的时分，局部学者提出“无恒产者无恒心”，恒产也就是所说的土地。但在土地公有制的状况下，只要住宅建立用地运用权永世性才干使公民定心。
2007年公布施行的《物权法》第149条规则，住宅建立用地运用权期间届满的，自动续期。
王才亮指出，《物权法》很明白的指出自动续期，就意味着是无条件续期的，能够说是走出了一大步。住宅是公民的主要财富，因而《物权法》规则运用权自动续期是出于民众思索，是无条件无偿的。
如何了解“自动续期”的意义？
王才亮表示，全国人大经过的《物权法》第149条明白规则“住宅建立用地运用权自动续期”，当时关于“自动续期”的意义是毫无争议的，大家普遍达成的共识是不用再续费。
第一，住宅用地运用权到期自动续期，永远有效（除非其他法定事由如征用房屋、收回土地等呈现）。这个效能由法律确认，无需申请、更无需行政部门确认。疆土部门能否换发国有土地运用权证书不影响该效能。如当事人向疆土部门提出请求续期换证的申请，疆土部门应该无条件办理，否则构成行政不作为。
第二，该法条文字简单明了，意义表述明晰，就自动续期的情形没有附加任何条件，也没有但书（但书是法律条文中的一种特定句式，是对前文所作规则的转机、例外、限制、补充或附加条件的文字）和受权性标准。
第三，为区别住宅用地，该法条第二款规则了“非住宅建立用地运用权期间届满后的续期，按照法律规则办理。非住宅用地上的房屋及其他不动产的归属，有商定的，依照商定；没有商定或者商定不明白的，按照法律、行政法规的规则办理”。假如自动续期还是要附加条件，上述《物权法》第一百四十九条第二款“非住宅建立用地运用权期间届满后的续期，按照法律规则办理”就多此一举。
无偿续期当时是共识
王才亮称，在《物权法》起草讨论过程中，的确存在争议，有局部疆土系统的官员以为土地运用权到期后，施行土地出让制度就应有偿运用。但大局部参与者以为，住房是民生大事，自动续期应该是无条件的。“在《物权法》出台的时分，关于无条件续期能够说是达成共识的。”
王才亮表示，固然《城市
房地产管理法》有收钱的规则，但与《物权法》相比拟，无论从立法层次、标准内容，后者均高于前者。而且依照新法优于旧法的适用准绳，也应当适用《物权法》规则。
温州补收土地出让金的做法能否契合《物权法》的规则？
王才亮指出，主张“续费”者搬出出让期20年与70年的区别，以为20年运用权者不补缴是对70年出让期的不公。但事实上，土地出让金的呈现，政府是广开了财源，但这近百万亿的巨额资金却都落在了购房者头上。特别是在房价翻了几十个跟头的状况下，工薪阶级曾经不堪重负。
在《物权法》跨出“自动续期”规则的一大步后，期限届满再收取出让金无异于后退一步。
另外，
温州的做法是属于让中央的
房地产管理部门、疆土资源部门来做决议如何处置，其实是不妥的，关于《物权法》的解释应由人大法工委来出面。
最终计划未出钱不宜“续费”
温州这一次的争论是十年前《物权法》制定中争论的继续。此前，
深圳、
青岛等地也有相似疑问。
王才亮以为，既然眼下自动续期“续费”没有更细的法律根据，那么在法律没有新规则之前，住宅用地运用权到期的，注销机关一概按照《物权法》规则无条件予以自动持续同等出让期。为稳妥起见，土地运用权人在办理注销时应书面承诺，假如法律有新的规则需求补缴则应主动补缴，以安许多官员对广阔“民众素质”的担忧。
另外，针对自动续期能否无偿，全国人大常法工委应出面解释《物权法》，只需表个态大家就分明《物权法》在制定施行时的初衷。
