江苏常州墙体广告 交通便利、社区成熟、配套完善、供给充足……在北上广深等一二线城市，二手房正凭仗这些优势，逐渐取代新房占领市场买卖的主导位置。统计显现，今年前 4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，
南京、
福州等二线城市二手房买卖活泼度也超越了新房。
业内人士以为，我国住宅市场正从增量向存量市场过渡，
房地产市场格局将迎来深入变化。
二手房买卖范围逐年扩展，热点城市买卖量远超新房
监测数据显现，近年来，二手房在大中城市
房地产买卖市场的优势开端显现，市场范围逐年扩展。北京、
上海、
深圳等一线城市，二手房买卖量曾经远超新房。
据中国指数研讨院统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；
上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；
深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍。
事实上，2015年二手房成交超越新房的趋向就已显现。
上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米，是新房成交面积的1倍以上；北 京二手房成交面积1800万平方米，简直是新房成交面积的2倍；
深圳二手房成交面积为1064万平方米，是新房成交面积的1.6倍。
在一些二线城市，二手房也是量价齐升。
福州骊特房产总经理郭华引见，2015年
福州二手房成交套数是一手房的1.4倍。搜房网数据显现，今年1至4月，
南京二手房成交套数到达5.4万套，超越新房成交4.95万套。
从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。业内人士引见，率先开启此轮房价上升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手 房市场以至呈现了非理性上涨。中国指数研讨院数据显现，2016年前3个月，北京、
上海、
广州、
杭州的二手房价钱分别同比上涨17.96％、 28.78％、6.64％和5.73％；分别超越新房上涨价钱10.03％、20.38％、0.47％和1.99％。
一线城市率先步入存量市场，刚需族成二手房主要“买家”
业内人士以为，北京、
上海、
广州、
深圳等一线城市和局部二线城市住房市场起步早、开展快、范围总量大，目前这些城市中心城区新增供给量曾经 很少，新建商品住房多呈“郊区化”。出于价钱、交通、配套等要素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交 易为主的阶段。
以北京为例，新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，五环内的新房成交均价也已打破6万元。刚需 族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价钱普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。
“假如买郊区的新房或许愈加温馨宽阔，但关于上班族来说，选择市区的老房子在工作和生活上会更便利一些。”
上海白领罗先生说。
中原地产数据也显现，在
广州的二手房市场上，“80后”买家占比约53％。
专家还以为，近些年二手住房市场越来越活泼，其主要缘由还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛以为，中国住房的内在供求格局已发作变化。
瑞银报告显现，依据2010年第六次全国人口普查数据，在不思索住房质量的前提下，2010年时城镇和
乡村户均已具有约1套住房。
迎来“存量时期”，楼市或将步入安康开展轨道
业内人士以为，随着“存量时期”的到来，
房地产业必将加快供应侧的变革，城市建立“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放开展方式将发作基本变化，住宅市场会更反映出真实需求。
首先，房价将更多依赖市场机制调理。中信证券地产行业首席剖析师陈聪以为，影响二手房和新房价钱的要素截然不同。房价看涨预期激烈常常招致 需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供应；反之，当房价下跌趋向明显，二手房主则倾向于兜售房源，而购房者则会进入张望状态。因而，二手房 主导市场时，房价更多将依赖市场机制调理。
此外，二手为主的市场，常常是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。“换房需求的特性，就是其支付的首付款常常来自其出卖的房屋。就是说，房价的上涨对改善型需求的人来说，并不会形成明显的支付压力。”陈聪说。
其次，或将倒逼中央政府摆脱土地财政依赖。专家以为，前些年不少中央采取举债建立——出让土地——抬高地价的方式“运营城市”，“摊大饼”式地开展
房地产，形成规划与实践需求失衡，城市与产业开展脱节。
东京大学教授周牧之此前在
上海举行的“中国城镇化论坛”上说，当二手房买卖主导
房地产市场后，这些中央政府“运营城市”的做法将难再持续，不得不摆脱土地财政的依赖，而愈加注重开展产业以增加人口导入。
以
深圳为例，2015年
深圳卖地收入已降至缺乏财政收入的6％，而2005年其比例为13％。目前，
深圳已将自主创新作为城市开展“主导战略”。
第三，将推进
房地产业供应侧量与质的改动。随着家庭和人口构造的变化，存量房的日益增加，一个年轻家庭将来将可能继承多套房产，届时，房地 产市场必将发作深入的变化。因而，业内人士指出，楼市进入存量时期，假如仍继续“经济
房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将愈加加重 住房构造性过剩。
依据
上海财经大学不动产研讨所数据，美国、德国、英国、法国以及日本等兴旺国度二手房与新房买卖比例约为8：1至10：1之间。
美国华平投资集团董事总经理周知在承受记者采访时以为，中国
房地产业的开展趋向也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“关于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场，目前的存量房源曾经十分多了。中国楼市迈入二手房买卖为主导的时期很快会降临。”
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