在二线要点城市房价涨幅持续扩展，一线城 市方针收紧以及无地可拍的布景下，二线城市的土地变成了房企眼里的抢手货，地王也是不断呈现。尽管姑苏、南京相继出台了土地拍卖限价新政，但这好像也阻挡 不了房企们的拿地热情。对此，有业内人士指出，跟着二线热点城市土地报价的走高，估量有关城市的房价还将上涨。
　　此外，值得注意的是，因为商场炽热，现在二线要点城市的土地拍卖也呈现了各种“意外”，既有地块“熔断”流拍，也有联合体拿地后拆伙的“囧事”呈现。
　　杭州总价地王遇“意外”
　　不扫除废标重拍
　　作为中国经济最兴旺省份的省会，杭州的房地产商场历来都是房企们的必争之地。而5月27日的一场土地拍卖会，也再次将咱们的目光招引至此。
　　当天下午，备受瞩目的杭州奥体单元FG04-MU-01、02，FG21-MU-03地块迎来出让，依据出让文件显现，奥体地块是由住所、商业、商务、公 共交通场站、社会停车场等性质土地综合构成，总体量为57.1万平方米，住所体量约32万平方米，商业体量约25.1万平方米。因为该地块坐落G20峰会 和亚运会主会场杭州奥体基地体育场周围，也招引了大批房企房企报名，包含旭辉、绿城、绿洲─地铁、招商─新城、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、滨江─安全、 保利、万科─信达、融创、龙湖、碧桂园、华润、融信等17家房企或联合体都表达了对该地块的爱好。
　　终究，通过28轮的竞价，该地块被央企信达与万科的联合体以123.18亿元取得，变本钱年的“全国总价地王”，楼面价为21575.78元/平方米，溢价率95.95%，也改写了滨江区楼面价。
　　此外，因为该地块是地铁6号线和7号线上盖物业，开发商需代建地铁6号线、7号线土建工程、配建地铁操控基地等。因此，有业内人士指出，项目完工后楼面价 不会低于3.8万元/平方米，而周边现在出售最贵的项目在3.2万元/平方米。不过，考虑到G20峰会和亚运会对区域房价的股动效果，这一报价关于拥有极 大品牌溢价才能的万科来说，也是可以接受的。
　　而依照正常的开展，将来这一项目将有万科具体操盘开发，信达供给资金支撑。不过，让人颇感意外的是，就在总价地王出炉后的一个小时，商场便传出万科因超越授权价而挑选与信达“拆伙”，撤出该地块。随后，记者通过多方了解，也证明了上述音讯。
　　据悉，万科杭州本次的授权价为120亿元，因为信达在当天的竞拍中出价超越了授权价，万科需在7天内向总部追加授权，若追加成功，信达、万科联合体持续建立，不然将可能呈现多种状况。一是信达自个开发，二是信达挑选别的协作伙伴，三是废标重拍。
　　对此，有业内人士指出，这个项目的方位和体量，信达自个开发的可能性很小，其最期望的成果仍是和万科合伙，毕竟作为地铁上盖物业，万科的开发经验较多，且 万科的品牌溢价才能也摆在那里。但从万科方面看，其并不一定会挑选持续和信达协作，一方面这源于万科不像别的房企那样在杭州无地可干，另一方面，在万科对 本地公司的查核指标上，地价是一个十分要害的数据。
　　不过，即使万科真的挑选完全退出，信达也不必过分忧虑。有音讯指出，现在已经有多家大型房企表达了与信达协作的志愿，就连与信达竞赛到最后的融信，也期望参加到该地块的开发中。
　　显着，即使奥体地块改写了区域楼面价纪录，算上各种本钱更是超越现在周边的在售房价，但从开发商们的行为看，大型房企仍对杭州商场充满信心。
　　此外，有业内人士向记者表明，除了上述2中状况外，该地块也有可能从头拍卖，“报名的时候是联合体招标，拍卖过程中也没有更改，之后‘拆伙’的话，正常招招标这么的状况就该废标重拍，但这也要取决于政府方面的态度”。
　　而无论是信达万科，仍是信达融信，杭州这块总价地王都将不可避免的落入央企和上市房企的手中。而实力微弱的央企和上市房企，也的确变成了近期土地商场的肯定主角。
　　依据华夏地产研讨部统计数据显现：截止5月23日，全国年内成交总价最高的50宗土地，算计成交金额为2013.29亿元，其间有27宗地被国企取得，成 交金额达到了1094.9亿元，占比均在54%摆布。一起，在这50宗地块里， 42宗为上市公司取得，算计拿地金额为1682亿元，占比超越多半。另外，总价最高的50宗地块，一线城市只要14宗，剩下36宗悉数来自二线城市，其间 仅南京一个城市就发生了13宗。
　　对此，华夏地产首席剖析师张大伟表明，房企抢地积极性大涨，宽松的货币方针是首要原因。在曩昔几个月，全体信贷方针宽松，大部分房企发债本钱显着下降，最 低甚至在3%摆布，宽松的信贷货币方针，导致房企积极弥补库存。“尤其是央企和龙头上市房企，取得的输血最多，且本钱十分低，不拿地的话估量他们也不知道 怎样用这笔钱。”有业内人士指出。
　　不过，尽管央企和上市房企把一个个地王揽入环中，但这并不代表他们就一定可以从这些项目中赚取丰盛的赢利，与之相反，央企和上市房企实际上承当的相当大的危险。
　　有房企内部人士称，“本来关于大部分房企来说，现在高企的地价也咱们都很难过，许多拿下地王的开发商之所以高价抢地，首要是为了让所在城市的团队有活干， 只要不亏本就能接受，这么一方面可以坚持公司的开发节奏和出售规划，另一方面也是一家公司在一个城市持续做下去的必要条件，尤其是那些仍计划持续运营房地 产事务的公司”。
　　据悉，到5月25日，年内50大房企算计拿地金额高达3887亿元，算计建筑面积为6187.7万平方米，均匀拿地本钱6283元/平方米。而在 2015年同期，上述房企的拿地均匀本钱只要4231元平方米，公司拿地均匀本钱添加了48.4%。一起，2015年前5个月，上述房企的拿地金额也只要 2264.99亿元。2016年，50大房企花费的拿地金额上涨幅度更是高达71.6%。
　　而发布出售成果的30家房企前4个月的出售均价来看，只要1.15万元/平方米，同比上涨12%，土地报价上涨显着超越了房价的上涨。“因为拿地本钱添加 了近50%，将来房价的上涨预期愈加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面对着无穷的出售难题。尤其是拿了地王的公司都将面对入市难题，房价不在现 在的基础上添加50%，这些公司都很难解套。”张大伟表明。
　　至于中斗室企和非专业的房地产公司，业内 人士估量他们很快都将被商场筛选。某区域上市房企负责人也对记者表明，“房地产是个资金密集型的职业，信贷宽松金融机构对输血目标也是有挑选性的，关于中 斗室企来说，现在资金获取的本钱仍对比高，不像那些龙头开发商，可以拿到对比便宜的钱。并且就算拿到钱，但现阶段的地价已经不少中小开发商可以接受的了， 所以咱们才考虑进行转型”。
　　张大伟指出，将来房地产的竞赛将越来越剧烈，跟着房企中心盈余才能下滑，公司财务危险必然加重。现在许多房企在加强本钱操控以及进步周转速度方面取得了不 错的成果，但这两方面的开展终究会遇到瓶颈，房企的可持续开展要害还在于战略转型。将来商场的分解也仍将持续。关于房企来说，此前在三、四线城市布局较多 的，还将持续面对去库存的难题。
　　二线要点城市出招
　　业内人士称治标不治本
　　实际上，持续炎热的土地商场，也让本地政府开端担心商场的脱轨。为此，姑苏、南京等地连续出台了有关调整方针。但在业内人士看来，单盼望地王政府的几条方针，无法解决现在的疑问，且有可能将疑问越堵越大。
　　5月23日，在姑苏的一场土地拍卖中，高新区两宗地块因紧急“熔断”机制而流拍。
　　而这源自5月18日晚，日姑苏国土资源局官网发布了一则布告。布告对于5月23日和5月24日姑苏主城区行将进行挂牌出让的10宗宅地，做出了规则：报价超越最高报价的，停止土地出让，竞价成果无效。限价之后，各地块的最高溢价率将被操控在89%-231%之间。
　　随后南京也发布了类似的规则，即竞买人报价超越最高限价的，停止土地出让，竞价成果无效。此外，有音讯称，4月份房价涨幅位列全国第一的合肥，估量将在6月份从头出台限购限贷方针。
　　不过，尽管二线要点城市相继发布了调控方针，但在剖析人士看来，二线城市的房价仍会因地价的高企持续上涨，上述方针只会对本地的土地报价发生短期的影响。
　　对此，前中国投资银行主席龚方雄表明，“无论是限购仍是限价，‘限’即是一个短期的方针。限的太久，只会积累对立”。他指出，三、四线城市的城市化建造的 进程很主要， 假如三四线城市化建造的质量能改善的话，一切的钱就不会都蜂拥至一、二线城市。在公共服务、教学、医疗等方面，政府假如可以供给三、四线城市更多的有用供 给，不单单仅限制在一线二线城市的“堵”当中，这么房地产职业的“水”就能疏了。
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