湖北宜昌墙体广告　　从家居起步的月星集团有限公司（以下简称“月星集团”）自2008年跨界商业地产开发以来，转型力作上海月星举世港和常州江南举世港一向颇受外界关注。
　　《我国运营报》记者于9月11日、9月13日相继造访常州江南举世港和上海举世港了解到，两大项目均体量巨大、规划可观、外观装饰富丽。作为公司力推项目的常州江南举世港在周末黄金时刻人气欠佳，上海举世港仍然有多处空铺处于“业态调整”情况。
　　依据月星集团发布的《月星集团有限公司公司债券2016年半年度陈述》（以下简称“半年度陈述”）显现，陈述期内，公司资产负债率为65.49%，较上一年年底的62.58%上涨4.65%。
　　一起，由鹏元资信评价有限公司给出的《月星集团有限公司2015年公司债券2016年盯梢信誉评级陈述》（以下简称《陈述》）可知，公司在无锡、沈阳、如皋等二三线城市的商业地产项目推动较慢，存货规划较大，存在必定的去化压力和贬价危险。
　　关于公司上半年成绩开展以及三四线城市项目运营等疑问，记者屡次致电致函月星集团董事会单位有关负责人，到发稿前，未获回复。
　　标杆项目人气欠佳
　　早在2008年，月星集团就开端从家居领域转型到商业地产，集团在向大型百货零售业开展的过程中，首要规划的两大重点项目即是上海月星举世商业基地和常州月星举世商业基地。也即是尔后咱们看到的上海举世港和江南举世港项目。
　　其间，坐落上海市中山北路的上海举世港，由月星集团斥资数十亿元创造，总面积达48万平方米，包括大型购物基地、高档写字楼、五星级酒店等多样商业形状，一度声称“亚洲最大城市综合体”。
　　依据上述半年度陈述，上海举世港商业有些于2013年开业，在完成人气集合后，在2015年下半年开端逐渐调整业态，新签定的租借协议房钱获得了较为显着的提高，到现在，商业有些全体动态出租率在80%以上。
　　不过，外界对上海举世港却有着不一样的声响。此前，已有业界人士提出，作为上海商业的“巨无霸”，举世港要在高出资、高运营本钱及高人力本钱的压力下 完成盈余，充满着应战。近期，又有媒体报导称其空置率高企。对此，本报记者9月13日再度造访上海举世港看到，购物基地一大有些楼层都有多家外墙由岩画或 宣扬海报遮挡的商铺，不少门店正处于新一轮的装饰中，尤其是B1和B2层，空置商铺相对更多。
　　“商场开业3年，有些品牌合约到期，举世港也借此关键关于‘更时尚、更潮流’的定位对品牌进行自动晋级优化，有些品牌是被劝退的，咱们正处于自动改进晋级调整期间，很快就会给我们新的惊喜。”关于商场存在空铺的情况，月星集团有关负责人此前在承受本报记者采访时表明。
　　关于商业综合体而言，入驻的商户自然是越多越好，为何还要劝退商户？《上海调查》在此前的报导中称，月星集团董事局主席丁佐宏提出，在网络冲击下， 实体商业同质化严峻，上海举世港只要安身差异化才也许完成运营方针。“假如每座商场走进来都是名牌店、化妆品，花费者走进哪一座商场都差不多，那又怎样可 能面对冲击？”
　　记者于9月13日造访发现，上海举世港虽然装饰富丽，入驻的高端奢侈品门面却并不多。对此，月星集团内部人士此前对《我国运营报》记者表明，外界对商场定位知道也许存在误差，“咱们历来也没有想走高端道路，最多只能算中高端”。
　　上海瑞铂慧家商业地产研讨部总监葛岭寓居在上海举世港邻近，关于上海举世港的运营情况，他剖析表明：“上海举世港也许存在早前品牌定位过高，对周边 区域花费才能调研缺乏的疑问。金沙江路周边都是老公房，全体花费水平不高，住在金沙江路周边的人会发现，一般到夏天黄昏，举世港门口就会集合许多中老年人 和外地务工人员在此纳凉。”
　　葛岭以为：“上海举世港虽然是内环边上，金沙江路地铁站旁，但其地理优势并不显着，也不是花费线的交汇点，在品牌定位呈现疑问的前提下，只能经过餐 饮来吸引人流，但是周边综合体（龙之梦、汇融六合、悦达889、我格广场等）聚集，本身餐饮品牌也较为大众化，很难体现出优势。”
　　而被称为“上海举世港晋级版”的江南举世港，在上一年年底敞开了首秀。该项目坐落江苏常州，总面积88万平方米，曾被命名为“常州举世港”，后更名为“江南举世港”本年5月1日，江南举世港奥特莱斯品牌店也已启幕。
　　依照商业的经历数据，开业的志向标准是七成以上的出租率。而据《我国新闻网》报导，首秀时，举世港商铺的开业率却并不高，存在大面积虚位以待的“留 白”。据称，“留白”一方面缘于我国实体商业“普遍性”的困境：敏捷坐大的电商网购，正把漫长的暗影投射过来；而五花八门的购物基地，还在一哄而上，自相 厮杀。
　　二三线城市综合体运营承压
　　据了解，月星集团旗下商业集团首要从事建设、运营大型商业地产和城市综合体项目，现在已建和在建的开发项目遍及上海、江苏、辽宁、安徽、新疆等省市。其正以上海“举世港”为蓝本，一起在徐州、姑苏、沈阳、喀什等城市相继以相同的形式进行“仿制”。
　　虽然丁佐宏此前在徐州举世港招商时表明，产品住所受限，集购物、办公、寓居、酒店、休闲文娱等功能于一体的城市综合体，近期正从一线城市向二三线城 市扩展。但实际上公司二三线城市综合体运营商仍然面对着不容小觑的应战。上述《陈述》显现，公司在二三线城市商业住所项目库存规划较大，存在运营危险和去 化压力。
　　另据公司半年度陈述数据，江南举世港于上一年12月24日开端试运营，2016年1~6月，场所租借事务完成运营收入44,587.24万元。
　　据介绍，依据项目共同的区位优势，江南举世港将被创造成一个以常州为基地，辐射无锡、镇江、泰州等周边一小时经济圈内16座城、3200万人员的全业态大型体会式休闲购物乐土。
　　作为常州第一个交通枢纽型的综合体和具有8800停车位的Mall，招商伊始，江南举世港就高调宣扬“辐射16城3200万人”的标语，表达了辐射外埠的商业志向。虽然公司关于项目充满信心，但记者近期造访该项目却发现其运营情况并不是十分达观。
　　9月11日，记者实地看望江南举世港，从常州火车站搭乘公交在“月星家居东”下车，昂首便可看见一幢颇具规划的购物基地。
　　造访中记者发现，即便正处周末，购物基地也有龙眼摩天轮、金门大桥等亮点项目，但到访的人流并不多。中午时分，购物基地的餐厅呈现了大面积空位。一起，依据粘贴的宣扬海报，记者看到，COACH、Autason、CalvinKlein等国际品牌的门店仍处于装饰期间。
　　无独有偶，家住徐州月星举世港旁边小区的马女士通知记者，徐州月星举世港不少商铺也在招租中，而原定的开业时刻也一再被推延。记者在赶集网上看到， 这座此前声称总出资达30亿元、2014年就开端发动全球招商的商业综合体，作为月星商业地图首要一子的超大型购物基地，许多商铺在网上招租，房钱有 2.5元/平方米·天天， 3.11 元/平方米·天天不等。
　　值得一提的是，在电商冲击、体会为王的年代，江南举世港还提出了“商旅文”的定位，将文化、旅游、运动、休闲等新锐的日子休闲方法嵌入到商业修建、商业形式和商业运营中。
　　“关于‘商旅文’，我们较为熟知的是万达形式，以及上海的迪士尼乐土。”我国城市房地产研讨院院长谢逸枫以为，“在上海周边进行‘商旅文’运营危险较大。其间，商业体量的规划、辐射半径以及配套商圈都对运营成败起着关键作用。”
　　有业内人士此前承受《每日经济新闻》采访时表明，商业地产不能单玩概念，“真实的商业地产需要商业能挣钱”。类似月星举世港这么的项目，其盈余形式并没有突破性改变，单靠规划等方面的改变带来的吸引力并不强。
　　负债攀升 多重转型难题待解
　　《陈述》显现，到2015 年底，月星集团总负债177.83 亿元，2013~2015年复合增长率 16.58%。其间有息负债 104.20 亿元，2013~2015 年复合增长率 25.33%。2016 年和 2020 年公司别离需归还有息债款30.45 亿元、26.48 亿元，存在必定会集偿付压力。 陈述显现，公司在建项目 较多 ，存在必定出资压力。
　　一起，《陈述》指出，2015年公司完成利润总额42.10亿元，其间公允价值变化收益占比别离达 98.80%。一起，到2016年4月末，公司在建商业住所项目共8个，需要出资规划17.49 亿元，存在必定的出资压力。
　　在关于公司将来开展存在的危险的研判上，上述陈述指出，商业、住所地产开发运营方面，我国二三线城市的商场容量相对有限，且竞赛较为剧烈。公司有较 多在建和拟建项目坐落常州、徐州、沈阳等二三线城市，假如公司未能准确地判断有关商场前景，则将来有关地区的商业、住所地产运营危险将会加大。
　　一起，依据鹏元资信评价有限公司给出的《陈述》，集团在无锡、沈阳、如皋等二三线城市的商业地产项目推动较慢，存货规划较大，存在必定的去化压力和贬价危险。
　　“二三线城市首要面对的也是供给过剩和同质化竞赛的疑问，也也许从定位来讲，难以融入本地商场的花费特性。”同策咨询研讨部研讨总监张雄伟以为。
　　一起，关于集团代表商业项目的上海举世港的运营疑问，张雄伟也指出：“上海举世港运营欠好，也有大环境的疑问。上海基地城区的商业地产的体量较大， 而且形成了同质化竞赛的局势。”一起他提出，作为传统的商场业态，对花费者新需要的发掘仍是不够，比方，在商场中植入更多医疗机构或体会型的业态。