浙江杭州墙体广告  “现房销售，或许是接下来的趋向。”不少阅历了最近一次杭州土地出让会的开发商如此慨叹。

回忆4月26日，土地新政施行后的首场出让会，大鳄们豪赌杭州的明天，剧烈竞争的结果，桃源和翠苑两宗涉宅地块都必需现房销售，而且需求自持一局部房源，不能销售，只能租赁。

不少开发商以为：这仅仅是个开端。本月，杭州待推三宗涉宅地块，同样被多家房企预测：进入现房销售阶段是大约率事情。

现房销售和自持将成常态？

有开发商称是大约率事情

5月，杭州的土地市场仍然“僧多粥少”，市区挂牌11宗地块，而涉宅地块仅3宗，已挂牌的分别是主城区的三墩北宅地、以及萧山区的蜀山单元宅地和靖江街道商住地。

较吸收眼球的显然是三墩北地块，依据挂牌文件，该地块体量超越20万平方米，关于“缺粮”房企而言，无疑将是一顿“大餐”。

该地块估计于5月15日开端报名，并于5月24日停止现场书面竞价。从本月起，参与杭州挂牌地块竞买报名的，将采取现场摇号方式肯定报名、报价先后次第。不过，这一新规，关于早已抱有“现房销售”准备，并将进入竞报自持比例阶段的开发商而言，并无影响。

体量大了，“代价”也是显而易见的。该地块总起价约22.27亿元，楼面起价10875元/m2。依照当下杭州的拿地规则，溢价率到达50%后，必需现房销售；到达70%时锁定限价，转入竞报自持比例。

依此计算，溢价50%后的这宗三墩北地块，总价约33.4亿元，楼面价16312元/m2；而溢价到达70%时，总价将锁定在37.86亿元，楼面价则会定格在18487元/m2。

看上去地价的确被限制了，要晓得去年末郑州绿都进驻三墩北单元时，楼面价到了19864元/m2。但不少开发商以为该地块的抢夺必定会进入现房销售阶段。

“常理说20万m2大盘，现房销售很难吃得消，不过我置信还是会有房企这么干，也说不准会呈现结合拿地，这样能够分摊风险和压力。”

保利地产一位内部人士以为：“估量报名阶段，溢价率就会到达70%，38亿元的地价，加上三年的资金本钱，以及建安本钱，在现房销售之前，投入就要超越60亿元。拿得出这么多钱的公司固然不多，但一定没有，而且还能够协作。”

萧山区的蜀山单元宅地体量约15万m2，总起价约17.67亿元，楼面起价11800元/m2。若依照50%的溢价，则总价26.5亿元，楼面价17700元/m2；70%时总价锁定在30亿元，楼面价20060元/m2；靖江街道商住地，体量约9.7万m2，总起价2.9亿元，楼面起价3000元/m2。即使溢价率抵达70%，总价也仅5亿元，楼面价5101元/m2。

对此，有开发商预测：“靖江地块的溢价率会到70%。蜀山地块起价略高，70%会有点难度。不过按萧山土地的热度，就算到不了70%，超越50%到现房销售阶段也是大约率事情。”

房企拿地不差钱？

央企和国企的优势更明显

不少业内人士都有这样一种觉得：“如今杭州拿地不可预测，都不按套路来。”

假如说过去一家房企要拿地，势必提早做出细致的可行性报告，往常一局部大鳄的思绪则是“拿了地再说”。

就如央企中冶集团，在4月26日拿下翠苑商住地后，其南京分公司投资部部长葛坤回应是“结果在可承受范围内”。当被问及“16%的自持局部将如何运作”时，其给出的答复是：“公司还要研讨。”

同样要面对这一问题的，还有拿下桃源宅地的联发集团。联发集团相关担任人以为：“以后自持会是常态，像龙湖、万科，他们的长租公寓曾经颇具范围。我们地块的自持局部也打算做长租公寓，详细如何运营，集团公司正在做战略研讨。”

桃源地块约5万m2的体量，20%的自持比例，意味着有10000m2只能作为租赁，相当于100套左右的房源。地价本钱就已达19137元/m2，加上需求现房销售，这一阶段约3年，累计的财务本钱，再加上地块出让条件中请求必需依照本钱较高的装配式来建造，本钱已难以预算；另一方面，桃源一带租金约4000元/月。有业内人士剖析：“依照如今的租售比，杭州的房子普遍要租50年才干回本，怎样算都是亏。”

关于自持局部如何盈利，联发集团担任人表示未归入思索，“按租金肯定是没方法回本的，但是自持也是资产，当做固定资产投资，停止银行融资。”

在西溪湿地边拿地多年的综合体北大资源海港城，定在今年年底开业。按当初拍地规则，该楼盘出卖局部需90%为现房销售，正是这个条件，招致项目前东家不堪重负，阅历了停产风云后转让给了北大资源。据悉，北大资源将在明年将项目内的五六百套酒店式公寓现房出卖。海港城项目总体量25多万m2，其中大局部为自持，可出卖量仅为3万m2的酒店式公寓，所以从项目自身来说，只要财大气粗的开发商，才有才能接下需求现房销售的开发项目。

赌将来政策变化

盼花钱为自持商品房“赎身”

4月24日，杭州市住建和疆土部门结合下发《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，已将变相销售的各个破绽堵住，即使自持局部转让后，也“不得改动自持商品房屋规划用处，并应继续用于出租。”

那么，经过拿地途径做长租公寓理想吗？

事实上，开发商进军长租范畴早已不是新颖事。万科、龙湖、招商、旭辉，以至杭州外乡房企德信，都已经过自建团队或协作的方式进入租赁市场。而万科的长租公寓品牌“泊寓”更是在近日初次进入杭州。

但据记者理解，各大房企进军长租市场，也多是以厂房改造或协作方式拿房，即使如此，相关于住宅市场，长租公寓仍然面临着“重资产”、“有营收无盈利”的困境。

一位龙湖相关担任人以为：“关于开发商而言，自持局部能够引入品牌公寓，后期整体打包进来卖股权。要是本人运营的话，普通的做法是运营10年收租金收益，以后资本化退出。从政策上看，企业触及自持商品房产权转让的，须经项目所在区政府审核并报市政府同意。这阐明还是有空间能够施行的。”

也有开发商猜想：“基于对杭州房价的坚决看涨，两三年后杭州房价或许还能翻番，而政策或许也会有变化，届时开发商出一笔钱，将自持局部变成可售，也不是没可能，有些房企赌的就是这个。”

现房销售影响供给量？

疆土部门将加大供地力度

按常规开发周期，从拿地到现房约需三年左右。杭州住宅市场库存持续降落，有业内人士担忧：“若现房销售成为常态，住宅市场的供求关系势必受影响，假如构成将来两三年没有新增供给量的预期，房价能否会失控？”

为稳定市场供给，加大推地量将是杭州市疆土部门今年的一大任务，毕竟，推的地越多，选择越多，就不可能一切地块都进入现房销售及自持。

昨天，杭州主城区再次发布出让信息，其中涉宅用地包括下沙大学城北单元、下城区三塘单元以及滨江区襄七房单元三宗商住地块。

关于开发商和疆土部门来说，这就是一场博弈。若土地市场高烧持续不退，新的土地政策或许就在路上。

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