河南驻马店墙体广告　　调控政策坚持不变 明年楼市将进入“小年” 小户型低总价项目将增加如今是出手买房的机遇吗？

从去年的9.30到今年的3.17，超越一年的史上最严厉调控，让北京楼市退去了虚火，逐步回归理性。无论是新房、还是二手房，成交量都不时下挫，成交价钱也在阅历了最初的惯性上涨、坚持平稳后，开端呈现回落，新房被限价控制，二手房则普遍下跌了20%，能够说市场曾经降至冰点。在这样的背景下，楼市开端逐步企稳，炒房客被严厉地挡在了大门之外，而普通的购房者，无论是刚需还是改善需求，能否会迎来购房的“窗口期”呢？针对这个问题，《广厦时期》从政策、土地、成交等多个方面，为您带来当前楼市的最新变化，能否出手买房？或许您将有本人的答案。

政策

调控政策仍将持续 明年是楼市“小年”

如今能不能买房？政策的影响是首当其冲的，政策走向不断以来都对楼市走向产生着最直接的影响。近日，兴业证券披露了万科10月电话会议的纪要，其中，在答复投资者发问时，万科对2018年房地产市场做出了一个整体判别，引发业内外的普遍关注：万科以为，调控政策仍持续，收紧的楼市政策会对需求产生影响。信贷层面将是最中心的变化，从今年3月份之后，贷款首付的请求进步，实践利率上升，受这些影响，置信明年的销售进一步会放缓。今年由于上半年增加很快，所以全年的销售范围有增加。明年有可能整体销售会呈现降落。

但是，对应到市场上，不同的区域面对调整的表现会不一样，关于中心的一二线城市在2016年四季度曾经开端调整，如今这些城市固然成交量明显降落，但存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售范围和价钱快速增加，自身又没有新的就业人口，根底设备也没有明显改善的三四线城市，随着政策的冲击，市场一定有压力。

从万科电话会议纪要的中心内容来看，万科以为明年将是楼市的小年，在调控政策坚持不放松的环境下，商品房的销售面积和销售额均会降落。

不过，由于这次调控采用了分城调控的思绪，不同城市不同状况的政策也各不相同。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就以为，固然明年政策放松的可能性不大，依照调控周期来看，明年将是楼市“小年”。但由于北京市场长时间处于最严厉调控之下，新、旧房源都呈现了明显的量价齐跌，炒房需求曾经根本被挤出市场，因而目前存在市场上的购房需求都是真正的刚需，既包括初次置业的刚需，也包括改善型的刚需。

土地

住宅用地增加 土地溢价遭到打压

政策坚持不变的话，土地供给特别是住宅用地的供给最能反映出将来市场的走向，住宅用地供给少、溢价高的时分，常常也是房价飞涨的时分。而在整个2017年里，北京土地市场住宅用地的供给则大幅增加，土地价钱却一再遭到打压，特别是溢价率持续走低。这都为将来的市场走向提供了参考。

据伟业我爱我家市场研讨院数据统计显现，截至11月17日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供给的住宅用地曾经到达了228宗，这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市，特别是北、上、广三个城市在2017年的宅地供给力度明显加大。

其中，北京的宅地供给量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供给量较2016年增长了380%；其次是上海，114宗的供给量较2016年增长了25.3%；广州40宗的供给量与2016年持平，深圳则继续坚持着个位数的供给量。

固然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长，但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。截至11月17日，北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米，环比2016年降落2.2%；成交土地均价为32642元/平米，环比2016年降落4.8%；均匀溢价率则仅有19.04%，较2016年66.9%的高均匀溢价率降落了47.86个百分点，近8年来仅高于2011年的均匀溢价率。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖剖析表示，在上一轮的楼市增长期间里，北京、上海的楼市热度全国最高，房价涨幅也是全国抢先。因而，在全国楼市调控的请求下，在供应侧变革思想的指导下，北京、上海在今年鼎力提升了住宅用地的供给力度，将宅地的供给程度恢复到了2016年以前的程度。

一线城市宅地供给量、成交量的上升以及价钱、溢价率的下滑阐明一线城市的土地政策正在发作变化，其中心思想正在向满足人们的寓居需求转变，是土地市场对“房子是用来住的，不是炒的”这一中央肉体的落实。在这样的土地政策下，过往“面粉贵过面包”的现象得到了缓解，一线城市的新房价钱也得到了稳定，进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。

成交

新房、二手房买卖触底企稳

限购以来，成交一直处于谷底，但近期，新旧房源的成交量则呈现了上升，一局部人曾经开端下手买房。据伟业我爱我家市场研讨院数据统计，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保证房)共网签502套，环比第45周增加74套，上升17.3%。其中别墅网签86套，环比减少6套，降落6.5%；其它商品住宅网签416套，环比增加80套，上升23.8%。时隔两周，北京新房周网签量重新回到了500套以上。

上周二手房成交同样呈现上升，数据显现：北京全市二手住宅共网签1975套，环比之前一周增加137套，小幅上升7.5%，七日网签量分别为456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。与新房走势分歧，二手住宅网签量也是连续两周小幅下滑之后重新上涨，不过，估计11月的周网签量整体照旧会维持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每周二手房网签量维持在1700套左右，10月份则上升至1800套左右，再到往常的每周1900套，能够看出，北京楼市的成交量根本平稳，以至能够说曾经触底企稳了，且随着购房需求，特别是首置需求的理性回归，楼市买卖量开端企稳并小幅上升。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖剖析，政策调控之下，北京楼市目前走势平稳，新房、二手住宅网签量根本止跌企稳。

二手房方面，在政策的强力调控下，北京二手房市场依然处在低温之中，但经过连续几个月的价钱降落和市场冷落后，局部刚性需求曾经重新思索入市，进而带来了二手房网签量的理性上升。不过，目前投机炒房被彻底遏制，市场上的买家都倾向理性，所以购房需求不会集中迸发，买卖量也会坚持稳中有升的势头。

将来

成交量有望上升 小户型增加

新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供给节拍。数据显现，前10个月新增的土地供给达58宗，较2016年同期足足多出了50宗。这意味着，随着这些土地的开发建立，并逐渐构成有效的新房供给，将来北京的新房买卖量有望进一步增加。

值得一提的是，由于今年住宅土地的出让中，均明白规则要实行限制售价，并且大多数都请求建立为70/90项目，即70%的房源要控制在90平方米以下。这必然将招致将来新房市场中，低总价小户型项目的增加。

目前市场上，曾经有新盘项目开端主打小户型，一改去年以改善性大户型豪宅为主的作风。

据北京青年报记者理解，首开和住总将合力推出一个新盘项目，位于南四环内，临近城外城家居广场。

首开仁信总经理李捷表示，该项目命名为熙悦安郡，位于北京四环板块。首开经过充沛的剖析、研讨，做了一批80到100多平方米的产品，主力83平方米的两居室，送平装修，总价低、单价低，性价比拟高。

据悉，熙悦安郡是由首开和住总两家房企结合开发的项目，行将推出4 号楼，共计 208 套平装住宅，主力户型为 83平方米二居及107平方米三居。定价将在8万元左右。

胡景晖也以为，受限购、限贷、限价政策的影响，目前入市的新房项目在价钱上都较为理性，所以一旦入市就会疾速消化。不过，由于过往两年土地供给量较少，使得目前北京新房项目入市较少，所以当下北京新房市场的入市供给节拍较为迟缓，市场的整体买卖范围较小，但北京今年的土地供给量较去年大幅增加，将来新房的供给节拍将逐渐加快，且供给构造愈加倾向于中小套型，所以将来新房买卖量有望逐渐上升。

倡议

如今能否合适买房？

在多轮密集的政策调控下，关于刚需及改善型家庭来说，今年到底能否合适买房，买在哪里适宜，是大家最关怀的话题。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖剖析表示，今年北京楼市调控绝后严厉，不少楼盘都有限价设置，所以入市的项目更少，愿意开盘入市的楼盘也多是远郊区域价钱相对较低的项目，从而招致买卖量进一步减少、买卖地点也进一步外扩。不过，固然买卖量依然处于低位，但从7到11月上旬的网签量来看，北京的新房网签量正在逐渐增加，市场正在逐渐回温，即便是市中心区域，也有项目以合理的价钱入市。

中原地产首席剖析师张大伟也表示，买房短期看贷款，贷款确实收紧了，10月全国首套房贷款均匀利率为5.30%，相当于基准利率的1.08倍。但假如看如今的基准利率和2014年以前的6%以至7%相比，其完成在仍然属于绝对的低利率时期！另外，张大伟也以为，买房绝对意义上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，这是四次底部，陈云峰也以为，如今选择买房有四个规范：区位好、产品好、性价比高、配套优质。陈云峰分离本人切身的人生阅历坚决地以为，城市决议一个人的开展潜力：“我亲眼见证自2008年奥运会之后的北京飞速开展，这座城市的开展远远超越人们的想象。”他倡议购房者买房子应该选择大城市。

也有业内人士以为，房价曾经没有上涨中心驱动力，由于楼市最大购房群体——刚需买不起了，而炒房人在目前状况下无力来支撑楼市，如今越来越多炒房人开端转变为卖家。因而，关于刚需而言，无论是新房还是二手房，分离本身实力，房价降落时就是刚需买房的时分。因而，当前能够更多地看看二手房，逛逛售楼处，价钱一旦契合心理预期，就意味着买房机遇呈现了。

链接

环京楼市继续降温

明年或进一步降价

北京楼市不断在谷底彷徨，作为承接北京外溢需求的环京楼市，日子愈加不好过。2017年10月，环京各区域新建商品住宅网签量价普遍环比降落，整个环京楼市继续维持降温态势。

环京多地楼市量价齐跌

据伟业我爱我家市场研讨院数据统计，在北京南边，固安区域10月新建商品住宅仅销售104套，较9月进一步减少4套。自今年3月以来，除8月有少量增加外，固安新建商品住宅买卖量持续下滑，单月买卖量从3月份时的超越3000套降落到目前的仅有100余套，累计降幅达97%。

成交量的大幅下掉，销售价钱更是随着持续下跌，10月时固安的成交均价约为10519元/平方米，环比9月再降0.4%，较5月的最高点曾经下跌了30%。

不只是固安，香河区域的新建商品住宅买卖同样持续陷于低谷，10月仅销售226套，环比9月降落38.1%，连续第5个月下滑，与最高点相比同样有近97%的降幅。价钱方面，香河10月的新房销售均价为10779元/平方米，环比9月下跌4.1%，是2017年前10个月的最低值。

此外，燕郊区域10月的新建商品住宅买卖量为173套，环比9月降落了60.6%。廊坊的安次、广阳两区的新建商品住宅买卖量为309套，环比9月降落了77%，市场买卖同样低迷。

环京区域炒房投资空间彻底冰封

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖剖析表示，在京津冀协同开展的规划下，在北京楼市调控的大势下，环京区域往常都曾经归入了北京房地产市场的调控体系之中，小至涿州、固安、北三县，大至张家口、保定、天津等地都执行着十分严厉的限购限贷政策。特别是廊坊市，由于地处北京、天津及雄安新区之间，其下各县、各城区的楼市都备受关注，所以相关的调控政策也执行得颇为严厉。

过去，由于北京市区房价偏高，环京区域承接了不少来自北京的刚需外溢需求和投资投机需求，特别是在投资投机需求的推进下，环京楼市不时升温，在北京楼市限购的时分，大量来自北京的外溢需求更是让环京楼市进入了一种非理性的狂热状态之中，极大地影响了京津冀区域的协同开展和楼市的安康、平稳运转。因而，北京今年出台史上最严调控政策之后，政府对以廊坊市为中心的环京区域同样给予了高度关注。往常，在政策的连番出击下，环京区域的投机炒房空间被彻底紧缩，市场买卖也几近冰封。

开发商称思索降价

或等待政策放开

房地产市场往常以 “房子是用来住的，不是炒的”为基调，北京这样的抢手城市短时间内不会有政策松动，环京区域自然也会从紧调控，买卖的冷落恐怕还会不断持续下去。

不过，一些开发商也开端为明年做打算。廊坊某区域的一位不愿透露姓名的开发商担任人就对北京青年报记者表示，项目明年很可能会采取进一步降价的措施吸收购房人。由于环京区域执行了严厉的限购政策，没有3年社保的外地人无法买房，而同时以往成交的主力都是北京外溢的需求，因而该开发商希望经过降价来刺激销售。同时，上述开发商也透露，假如成交持续走低，不扫除中央政府为限购启齿子的做法。目前中央政府新发布了一系列人才引进方案，由于新政中对人才落户停止了特殊看待，一些被限购限制的需求，能够经过人才引进取得买房资历，进入楼市。但开发商最后补充道，这只是他个人的想法，目前的限购政策仍旧非常严厉。

除此之外，业内人士也以为，固然环京楼市目前遭遇冰封，但在北京新机场、环球影城等项目的带动下，在环京区域交通与北京逐渐接轨的影响下，环京区域的房地产市场开发长期来看还是向好的，只是买卖属性将更多向寓居回归，投资投机的空间会越来越小。