房地产围墙广告 近来，温州有些住所的土地运用权到期或行将到期，如 果续期有也许要交纳相当于房价三成的土地出让金，引发了大家对土地运用权期限的评论。青岛、深圳等地也有相似的案例，早在2009年青岛就有有些住所面对 土地运用权到期的疑问，因缺少有关法令支持，一向悬而未决，深圳则出台当地规则，处置了土地运用权到期的续期疑问。
　　1982年的《宪法》颁布今后，我国城市的土地从私有产权变更为国家所有，稍晚经过的《土地管理法》规则，自己或单位因需求运用建设用地，需请求国有土 地的运用权。在住房首要靠单位分配的时代，土地运用权和房屋所有权都是单位的，期限多少并不首要，但随着产品房商场活泼，作为一种产业，住所的土地运用权 归属及期限就变得首要起来。
　　上世纪90年 代中后期，各地进行的土地出让实习中，出于下降土地出让金等原因，出让性质的住所土地运用权没有共同适用最高的70年运用期限。温州、青岛、深圳等地呈现 的年限到期的住所土地运用权大多是20年的期限，而现在商场上绝大多数的产品房，其土地运用权期限都是70年，距到期还很远。
　　相对于采购了有70年土地运用权的住所业主来说，从公正的视角来看，仅有20年土地运用权的住所业主应该在运用期限到期后补缴土地出让金，将土地运用权期限从20年延至70年，与正常的住所用地的惯例期限一样。
　　但补缴的土地出让金核算方法能够有必定的变通。媒体报导的土地出让金补缴金额是按基准地价来核算的，所谓基准地价是指土地在正常商场条件的熟地报价，包 括土地获得费(征地或拆迁的费用及有关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定时发布最新的“国有土地运用权基准地价表”，通常按用处、区片、容积 率等要素核定，70年的土地运用权相当于房价的三分之一。
　　这个报价明显太高了。社会舆论之所以对土地运用权续期反响如此强烈，首要仍是现在的土地市价太高，要打消居民的忧虑，合理下降续期的费用是要害。在深圳 的实习中，依照《深圳市到期房地产续期若干规则》，对补缴地价规范从头进行了划定，土地运用权到期后，补缴地价数额为相应用处公告基准地价的35%，补缴 地价一次性交付，大大下降了补缴的压力，业主通常也容易接受。
　　深圳的实习是按土地市价为基准，经过打折来下降续期补缴的出让金。按前史成本定价也能够起到下降土地出让金的意图。即补缴的土地出让金数额按首次获得土 地运用权的那个时刻的土地出让金报价来核算，思考到20年前土地报价大多还不高，也能够有用下降补缴金额，当然除了补缴的金额定，还应按相应期限的信贷利 率核算应缴利息。
　　非惯例的短期限运用权的土地在现在我国的住所商场数量比较少，处理起来也比较容易，无非政府让步多少的疑问。麻烦在于我国全部住所商场的土地运用权，四五十年今后，现有的绝大多数产品房的土地运用权将会集到期，怎么处置这些土地运用权的续期才是要害。
　　《物权法》第149条规则“住所建设用地运用权时期届满的，主动续期”，但近十年来，土地出让金作为当地政府基金的首要收入，占当地政府的通常财政收入和政府性基金收入之和的比重畸高无比，在“主动续期”是不是免费续期上，各级政府都没有松口。
　　但是，居民采购房产的时分，很少会思考土地运用年限的疑问，政府及有关组织也没有明确土地运用年限到期后是不是有偿续期，这些要素使得房价和土地运用年限简直没有关系。在这种情况下，土地运用年限到期很难实施有偿续期，操作不妥会重创全部房地产商场的估值。
　　将来土地运用权的续期也许也不是个大疑问。据揭露报导，正在评论中的房地产税立法初稿已根本成形，房地产税主体税种由现行的房产税、乡镇土地运用税合 并，扩展到自己具有的住所，税基包含了房产和土地运用权的报价，这意味着每个业主在交纳房地产税时，也为具有土地运用权而付出税金，这和土地出让金的界说 简直共同，业主也就不必再交纳土地出让金了。这个时分，土地运用权自但是然能够无偿“主动续期”。
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