房地产围墙广告 逻辑持续兑现，销售复苏大幅超预期。我们此前一直反复强调，房地产大周期没有到达顶点，小周期内在货币宽松周期地产基本面复苏将超预期。1-3 月份商品房销售面积同比增长33.1%，增速较1-2 月份提高4.9 个百分点；销售额1.85 万亿元，同比增长54.1%，增速较1-2 月份提高10.5 个百分点，逻辑完全印证。我们再次强调，小周期内只要货币相对放松，销售将持续向上，全年复苏仍将超预期。
　　3 月份贷款按揭数据超市场预期，持续兑现我们反复强调的“按揭贷款占比将持续提升支持房地产基本面复苏超预期”的逻辑！3 月我国新增人民币贷款1.37 亿，环比增长89%，同比增长16%；而对应于个人购房的居民中长期贷款新增4397 万元，环比增长142%，同比增长达到惊人的163%！其占银行总新增贷款比重也达到32%，创下历史同期新高！2016 年2 月这一比重为25%，15 年、14 年同期分别为14%和18%，增长十分显着！
　　新开工和投资增速回升在我们预期之内，未来仍有持续性。1-3 月份，全国房地产开发投资1.77 万亿元，同比名义增长6.2%，增速较1-2 月份提高3.2 个百分点；房屋新开工面积2.83 亿平米，同比增长19.2%，增速较1-2 月份提高5.5 个百分点。伴随销售持续回暖，房企在三月开始逐渐加大开工。开始我们看到从去年三季度末开始，以万科、保利为代表的龙头地产公司开始了大规模补库存的现象。
　　我们2014 年年度策略报告《地产行业基本面长期乐观、短期不悲观》首次独家详细分析货币是房地产长周期和短周期唯一决定因素、金融自由化等因素使得大周期没有见顶；此后几年策略报告反复详细论证地产长周期没有见顶、短周期看货币。3 月房地产数据和银行贷款数据超预期一一验证了我们的逻辑！
　　投资建议：3 月房地产和银行数据超预期，我们反复强调的行业复苏超预期逻辑持续兑现！行业上涨的大逻辑未改变，货币政策维持宽松背景下，看好地产基本面持续复苏。具体标的推荐：主要推荐华联控股、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A。风险提示：行业成交回升低于预期。
　　个股点睛>>>
　　世联行：一季度代销金额大超预期破千亿
　　公司公告一季度实现代理销售金额1122亿元，同比增78.66%，大超我们此前预期的950亿元(同比增51.3%)，预计公司仍将受益核心城市的销售回暖。近期公司受到首付贷误伤，我们认为调整是机会。将持续受益于销售大面积国暖、广泛布局与合作以及新业务的发展，公司价值将得到进一步释放。
　　投资要点：
　　代理销售业务一季度大超预期，预计仍将持续受益销售大面积回暖和164个城市广泛布局与合作。公司业务集中布局在长三角、珠三角、京津冀等经济区的核心城市，一季度受销售回暖带动表现大超预期，实现代理销售金额1122亿元，同比增78.66%。16年房地产市场的主基调仍是去库存，销售回暖有望在政策保驾护航下持续蔓延，公司作为代理销售行业的龙头，仍将持续受益。1 5年代理销售业务强势扩张额全年实现代销金额4309亿元，同比增34%，预计16年全年代销金额达到6500亿元，同比增51%，实现营业收入约53亿。截至15年年底公司累计已实现但未结算的代理销售额约2972亿元，预计将在未来3至9个月内为公司带来约21.5亿元的代理费收入。
　　近期公司受到打击首付货的误伤，家圆云货是向拥有房产的借款人提供的小额短期贷款，以解决借款人短期资金周转困难。长期来看，整治首付贷有利于地产市场长期稳定发展，也有利于世联这样规法经营的公司更好的发展。
　　资管业务加速布局，把握资产端逐步切入存量市场。公司以高净值客户为切入点，合资设立世联晟曜并持有70%的股权，将加速存量住宅资产服务布局，并叠加金融、互联网+等服务，实现业务间的互补协同。截至2016年1月，晟曜资产已进入上海80个中高端社区，管理公寓超过1300套，管理住宅面积15万方，服务业主6万名。
　　大部分消费力强的主要城市销售回暖带动代理销售业务超预期发展，创新业务转型升级，全链条大资管服务将成利润增长新引擎。首付货误伤逐渐消除，估值提升指日可待。暂不调整营业收入及利润预期，预计16-18年营业收入68、87、111亿元，同比增速44%、28%、28%，三年复合增速33%：16-18年EPS0.43、0.53、0.62元，三年复合增速21%，对应当前股价PE 31、25、22倍，6个月目标价18.00元，对应16年PE42倍，再次“强烈推荐”。
　　风险提示：市场波动剧烈、创新业务发展不及预期。(中投证券)
　　香江控股：拉开家居商贸巨幕，静待香江精彩演出
　　2015 年度公司实现营业收入42.12 亿元，同比减少22.71%，净利润3.9 亿元，同比增长7.54%。EPS 0.33 元。其中第四季度单季实现营业收入18.61亿元，净利润1.86 亿元，净利润率9.98%。EPS 0.12 元。
　　事件评论
　　重组后报表合并使业绩增长。2015 年公司实现营业收入42.12 亿元，同比减少22.71%，主要因本年度房地产销售结转面积同比有所减少；实现净利润3.9 亿元，同比增长7.54%，主因本年度重大资产重组后对报表进行合并，使得业绩略微增长；扣非后净利润2.43 亿元，同比减少8.60%。公司本年度毛利率为42.76%，同比增长4.96%，受益于销售费用的减少带来的成本大幅降低。报告期末公司资产负债率为72%，货币资金/(短期借款+一年内到期长期负债)为2.6，资金充裕。
　　地产去化稳步推进。公司本报告期内实现地产签约销售面积32.94 万平方米，实现签约销售金额31.33 亿元，同比分别增长6.26%和16.04%。截至本期末，公司持有土地储备总建筑面积约548 万平方米，其中已竣工未销售建面约95 万平方米，在建工程建面约159 万平方米，项目主要布局二三线城市。未来公司将结合“区域聚焦和城市深耕”策略，在核心一线城市积极打造与电商结合的区域性商贸物流基地。
　　转型家居商贸平台，开启新篇章。本年度，公司通过发行股份及支付现金的方式购买了香江商业等公司100%股权，公司大股东香江集团相继将旗下从事家居商贸业务的优质资产分批注入了香江控股。通过资产注入，公司疏通了家居商贸产业链上下游各个环节，实现了由地产开发商到家居商贸商的转变，公司打造商贸产业链平台的动作即将正式起步，长沙高岭项目、南方金融中心及翡翠绿洲等战略性项目将成为重要的试金石。
　　携手百度未来商店，挖掘家居业务新模式。公司本年度与百度签署框架合作合同，百度未来商店已成为国内家居商贸领域的领先平台，而香江控股经今年的转型后已成为国内家居商贸行业的唯一A 股上市公司。双方联手有助于发挥各自的平台优势，开展深度合作。
　　投资评级：公司本年度完成股权激励计划，规模达2500 万股，将充分激发管理层的积极性。而大股东两轮资产注入也彰显了对上市公司发展的信心。我们预计公司2016、2017 年的EPS 分别为0.30 和0.34元/股，对应当前股价的PE 分别为23 倍和21 倍，给予“买入”评级。(长江证券)
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