房地产围墙广告 营改增后交税人出售其获得的不动产、别的自己租借不动产代征增值税、代开增值税发票事务问答
　　一
　　问：营改增后哪些交税人要到地税机关处理哪些增值税事务？
　　答：营改增后有两类事务由地税机关代征增值税、代开增值税发票，详细如下：
　　（一）交税人出售其获得的不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。
　　所有公司、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及别的单位及自己（个体工商户及别的自己），出售其获得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。
　　所称“获得不动产”，包含以直接采购、承受捐赠、承受出资入股、自建以及抵债等各种形式获得的不动产，不包含房地产开发公司自行开发的房地产项目。
　　因而，暂由地税机关代征增值税的出售不动产事务，首要即是已经在房地产办理机关备过案、完成初始挂号和总挂号的，或已计入单位的固定资产，再上市进行买卖的房产。房地产开发公司出售自行开发的房地产项目（商品房）不在此列。
　　（二）别的自己租借不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。
　　别的自己是指自然人。单位和个体工商户租借不动产的，由国税机关担任征收增值税。
　　二
　　问：增值税中所称不动产是指房子吗？
　　答：增值税规则中，不动产包含房子，但不限于房子。详细是指不能移动或许移动后会导致性质、形状改动的产业，包含建筑物、构筑物等。建筑物，包含住所、商业经营用房、办公楼等可供居住、作业或许进行别的活动的缔造物。构筑物，包含路途、桥梁、地道、塘坝等缔造物。
　　三
　　问：交税人转让土地使用权是不是归于地税机关代征增值税规模？
　　答：转让土地使用权归于增值税出售无形资产交税规模，由国税机关担任征收增值税，不归于地税机关代征增值税规模。
　　四
　　问：自2016年5月1日起，经营税改征增值税后，通常交税人转让其获得的不动产怎么申报交税？
　　答：通常交税人转让其获得的不动产，依照以下规则交纳增值税：
　　（一）通常交税人转让其2016年4月30日前获得（不含自建）的不动产，能够挑选适用简便计税办法计税，以获得的悉数价款和价外费用扣减不动产置办 原价或许获得不动产时的作价后的余额为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。交税人应依照上述计税办法向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在 地主管国税机关申报交税。
　　（二）通常交税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，能够挑选适用简便计税办法计税，以获得的悉数价款和价外费用为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。交税人应依照上述计税办法向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。
　　（三）通常交税人转让其2016年4月30日前获得（不含自建）的不动产，挑选适用通常计税办法计税的，以获得的悉数价款和价外费用为出售额核算应交 税额。交税人应以获得的悉数价款和价外费用扣减不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额，依照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预交税款，向 组织所在地主管国税机关申报交税。
　　（四）通常交税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，挑选适用通常计税办法计税的，以获得的悉数价款和价外费用为出售额核算应交税额。交税人 应以获得的悉数价款和价外费用，依照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。
　　（五）通常交税人转让其2016年5月1日后获得（不含自建）的不动产，适用通常计税办法，以获得的悉数价款和价外费用为出售额核算应交税额。交税人 应以获得的悉数价款和价外费用扣减不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额，依照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主 管国税机关申报交税。
　　（六）通常交税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用通常计税办法，以获得的悉数价款和价外费用为出售额核算应交税额。交税人应以获得的悉数价款和价外费用，依照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。
　　五
　　问：自2016年5月1日起，经营税改征增值税后，小规模交税人转让其获得的不动产怎么申报交税？
　　答：小规模交税人转让其获得的不动产，除自己转让其采购的住宅外，依照以下规则交纳增值税：
　　（一）小规模交税人转让其获得（不含自建）的不动产，以获得的悉数价款和价外费用扣减不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。
　　（二）小规模交税人转让其自建的不动产，以获得的悉数价款和价外费用为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。
　　除别的自己以外的小规模交税人，应依照本条规则的计税办法向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税；别的自己依照本条规则的计税办法向不动产所在地主管地税机关申报交税。
　　六
　　问：对自己转让住宅，经营税有税收优惠政策，营改增后，原税收优惠政策还连续吗？
　　答：营改增后，对自己出售住宅征收增值税，根本连续了原经营税优惠政策，详细为：
　　（一）全额交税：自己（个体工商户和别的自己，下同）将采购缺乏2年的住宅对外出售的，以获得的悉数价款和价外费用为出售额，依照5%征收率核算应交税额。
　　（二）分区域适用优惠政策：
　　1.北京市、上海市、广州市、深圳市，自己将采购2年以上（含2年）的通常住宅对外出售的，免征增值税；将采购2年以上（含）非通常住宅对外出售的，以获得的悉数价款和价外费用扣减采购住宅价款后的余额为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。
　　2.北京市、上海市、广州市和深圳市以外的区域，自己将采购2年以上（含2年）的住宅对外出售的，免征增值税。
　　七
　　问：能否举例说明怎么核算交税人转让其获得不动产的增值税？
　　答：（一）某单位（通常交税人），转让其2016年4月30日前自建的厂房，缔造本钱300万元，现以350万元价格对外出售，挑选适用通常计税办法计税，应怎么计税？
　　应交税款=悉数价款和价外费用÷（1+11%）×11%
　　应预交税款=悉数价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该单位应在地税机关预缴增值税为350÷（1+5%）×5%＝16.67万元。在组织所在地主管国税机关申报交税时应补退税额为350÷（1+11%）×11%-16.67=18.01万元。
　　（二）某公司（小规模交税人）转让其采购的商业用房，采购原价为300万元，现以350万元对外出售，应怎么计税？
　　应交税款=（悉数价款和价外费用-不动产置办原价或许获得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　应预交税款=（悉数价款和价外费用-不动产置办原价或许获得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该交税人应在地税机关预缴增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。在组织所在地主管国税机关申报交税时应补退税额为（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。
　　（三）某自然人将其采购的商铺以350万元对外出售，采购原价为300万元，应怎么计税？
　　应交税款=（悉数价款和价外费用-不动产置办原价或许获得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该交税人应向地税机关申报交纳增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。
　　（四）别的自己转让其获得的住宅的案例
　　1.某自己将采购缺乏2年的住宅以100万元对外出售，应怎么计税？
　　应交税款=悉数价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该交税人应向住宅所在地主管地税机关申报交纳增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。
　　2.某个体工商户将采购缺乏2年的住宅以100万元对外出售，应怎么计税？
　　应交税款=悉数价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　应预交税款=悉数价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该交税人应向住宅所在地主管地税机关预缴增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。向在组织所在地主管国税机关申报交税时应补退税额为100÷（1+5%）×5%-4.76=0元。
　　3.佛山某自己，转让其采购3年的住宅，应怎么计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市以外的区域，别的自己转让其采购超越2年的住宅，免征增值税。
　　4.广州某自己，转让其采购3年的通常住宅，应怎么计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市，别的自己转让其采购超越2年的通常住宅，免征增值税。
　　5.广州某自己，以200万元对外出售其采购3年的非通常住宅，采购原价为100万元，应怎么计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市，别的自己转让其采购超越2年的非通常住宅的，应交税款=（悉数价款和价外费用-不动产置办原价或许获得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该交税人应向住宅所在地主管地税机关申报交纳增值税为（200-100）÷（1+5%）×5%=4.76万元。
　　八
　　问：怎么核算别的自己租借不动产的增值税？
　　答：别的自己租借住宅、非住宅，增值税核算办法有差异。
　　（一）租借非住宅：别的自己（自然人）租借不动产（不含住宅），应依照5%征收率核算应交税额。
　　应交税款=含税出售额÷（1+5%）×5%
　　例如，或人租借非住宅，每月获得房钱收入10万元，增值税征收率5%，其每月应纳增值税为10÷（1+5%）×5%＝0.48万元。
　　（二）租借住宅：别的自己（自然人）租借住宅，应依照5%征收率减按1.5%核算应交税额。
　　应交税款=含税出售额÷（1+5%）×1.5%
　　例如：或人租借住宅，每月获得房钱收入8万元，其每月应纳增值税为8÷（1+5%）×1.5%＝0.11万元。
　　九
　　问：交税人按规则从获得的悉数价款和价外费用中扣减不动产置办原价或许获得不动产时的作价的，需求提供哪些凭据？
　　答：交税人按规则从获得的悉数价款和价外费用中扣减不动产置办原价或许获得不动产时的作价的，应当获得契合法律、行政法规和国家税务总局规则的合法有 用凭据。不然，不得扣减。上述凭据是指：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及裁定裁决书、公证债务文书；国家税务总局规则的别的凭据。
　　十
　　问：交税人发作哪些事务可向地税机关申请代开增值税发票？
　　答：以下状况可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票：一是小规模交税人转让其获得的不动产，不能自行开具增值税发票的；二是别的自己租借不动产。
　　交税人向别的自己转让其获得的不动产和租借不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
　　十一
　　问：自己出售二手住宅征收增值税后，税负比曾经征收经营税时是上升了，仍是降低了呢？
　　答：经营税下，自己出售二手房需交纳5%的经营税，契合规则条件的，可免征经营税。营改增后，增值税连续了原经营税优惠政策，二手房买卖增值税税负较原经营税税负没有添加，略有降低。
　　例如，或人将其采购缺乏2年的住宅以100万元对外出售，其应纳增值税：100÷（1+5%）×5%＝4.76万元，原应纳经营税100×5%＝5万元。因而，营改增后，自己出售二手住宅应纳增值税较原经营税减少了2400元，税负降低。
　　十二
　　问：别的自己租借不动产征收增值税后，税负比曾经征收经营税时是上升了，仍是降低了呢？
　　答：经营税下，别的自己租借不动产需交纳5%的经营税。优惠政策包含：月房钱收入未超越3万元的，可免征经营税；别的自己租借住宅，减按1.5%征收 率征收经营税。营改增后，增值税连续了原经营税优惠政策，别的自己租借不动产增值税税负较原经营税税负没有添加，略有降低。
　　例如：或人租借住宅，每月获得房钱收入10万元，其每月应纳增值税：10÷（1+5%）×1.5%＝0.143万元，原月应纳经营税10×1.5%＝0.15万元。因而，营改增后，别的自己租借不动产应纳增值税较原经营税减少70元，税负降低。
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