北京墙体广告 从前期的房改房、外销产品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、两限房，以及“京七条”发明的“自住型产品房”，至少有十七八种住所品种并存于北京通常产品房的系统之外。但这么多发明发明，却既没有抑止房价高涨的走势，也没有改动通常人住所难的窘境。
就在国家核算局宣告北京房价再度领涨全国的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出台了当地版的楼市调控新政“京七条”，目的稳住所价。
新政最大的构思是制作了一种新的住所品种——“自住型产品房”。它比周边的产品房廉价三成，一切契合限购资历的市民都能够采办；当然，现已在保证房那儿排着队的家庭有优先权，而且5年内不能上市生意，卖的时分也得补上这一有些差价。
尽管2013年只剩下结尾2个月，北京市政府仍然雄心壮志地表明要放出满足缔造2万套“自住型产品房”的用地，相当于通终年景下北京新房总成交量的1/5；下一年的方案更为巨大，5万套。
其实“自住型产品房”并不稀罕，北京的住所品种本来就琳琅满目——从前期的房改房、外销产品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、两限房，一大批姓名繁多的住所品种并存于通常产品房的系统之外。华远地产董事长任志强早在2005年就做过核算调查，“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”。
如今又添了“自住型产品房”这个新成员，企图为一个新的集体处置住所疑问。相较之前两限房、经济适用房的购房规范，其家庭财物审阅门槛有所放松，更多人群被归入到贱价购房系统之中。
叫什么姓名并不重要。重要的是，相同面向中低收入或许不一样夹心层的保证房、两限房等推出经年，却并没有阻挠北京房价一骑绝尘地高涨，也没在多大程度上处置这些集体住所难的疑问。其症结安在？为何还要发明出一种本质上并无新意的“自住型产品房”？
“不得不做点事情”
10月25日，北京楼市新政发布后两天，放出了两个需要配建“自住型产品房”的地块，一个在密云县，一个在门头沟区，都归于北京的远郊区。
“逼出来的。”10月29日，当南方周末记者问及“京七条”的出台布景时，任志强敏捷给出这四个字。
自从2012年6月份被限购方针压抑良久的刚需迸发之后，北京的新房报价现已完结了接连16个月的同比上涨，近来6个月领涨全国，9月份仍然是以高达20.6%的同比涨幅位居首位。
连接
北京的有些住所品种
外销产品房：取得了外销产品房预（销）售许可证、可出售给国表里的公司，其他安排和自个的房。
内销产品房：取得了产品房出售许可证、能够出售给当地企事业单位和居民的房子。2002年表里撤销，总称产品房。
房改房：城镇员工依照成本价或许规范价采办的已建公有住所。
央产房：全称为“中心在京单位已购公有住所”， 2007年央产房正式进入二手房生意商场。
军产房：军产房是指由戎行办理、运用的房子，其土地运用权和房子一切权归戎行一切。
校产房：原产权归于公办校园的房产，不行生意或经校方赞同生意的房子。
乡产房：以乡为单位集资缔造的房产，没有真实的房子产权，包括在农人宅基地上缔造的房产。
运用权公房：只具有运用权的公有住所，又可分为自管公房、直管公房、保管公房。
经济适用房：指政府供给优惠方针，约束缔造规范、供给方针和出售报价，向低收入住所艰难家庭出售的具有保证性质的方针性住所。
廉租房：政府以租金补助或什物配租的方法，向契合城镇居民最低日子保证规范且住所艰难的家庭供给社会保证性质的住所。
两限房：限房价、限地价的“两限”产品房。首要处置中低收入家庭的住所艰难。
公租房：由政府或公共组织一切，用低于商场价或许承租者能够承受的报价，向新工作员工租借的房子。
私房：也称私有住所，私产住所。它是由自个或家庭采办、缔造的住所。公有住所经过住所消费商场出售给自个和家庭，也就转为私有住所。
安顿房：政府进行城市道路缔造和其他公共设施缔造项目时，对被拆迁住户进行安顿所建的房子。
小产权房：指在农人集体土地上缔造的房子，未交纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部分颁布，而是由乡政府或村委会颁布。
自住型产品房：首要供给给京籍、非京籍契合限购条件的家庭，房价较周边房价低30%。
“压力太大，他们不得不做点事情，最起码要有一个政治表态。”一位挨近北京住建委的业界人士通知南方周末记者。
2013年年头，北京市许诺的房价操控方针是“新建产品住所报价与2012年报价比较保持安稳”，若是“安稳”等同于“不涨”，这个方针显着现已很难完结。近来在承受媒体采访时，北京住建委副主任王荣武坦承环比涨幅尽管低于同比，但也现已超越了6%。
一边是热度不减的房价，一边是盛气凌人的住建部年末查核问责，整个2013年，北京住建委却是一直在动用行政干涉等手法来操控房价。在前端，操控预售证的发放、报价定得太高的楼盘拿不到预售证，早已是业界揭露的隐秘；在后端，约束住一些地块的拍卖最高价，让开发商去竞拍配建的限价房或保证房的面积，以操控土地溢价，进而调控将来的房价。
“自住型产品房”结尾也是要经过土地竞拍上的一些手法来完结。依据《关于加速中贱价位自住型改进型产品住所缔造的定见》，自住型产品住所用地，由房地产开发公司经过“限房价、竞地价”等出让方法揭露竞得。
10月25日，北京楼市新政发布后两天，放出了两个需要配建“自住型产品房”的地块，一个在密云县，一个在门头沟区，都归于北京的远郊区。坐落密云县的44万平米的地块给出的配建要求是“25000平方米的自住型产品住所，房子出售限价为10500元/平方米”，相当于该地块不到6%的面积。
毫无疑问，建在该地块上的“自住型产品房”最早也只能在一年后面市，即便有用，拉低的也是一年后的房价。链家地产商场研讨部张旭以为，本次新的调控办法中，既带有表态性质，也有添加商场引导才能的本质举动。但全体来看，更多的是安稳房价预期。比方，或许能引导一些急于购房又资金严重的刚需阶级放缓入市方案。
难解供需矛盾
核算意义上的房价存在拉低的能够性。2013年的北京房价调控方针清晰剔除了保证性住所的报价，而本质上归归于保证性住所姓名中却包括“产品房”的自住型产品房，很大能够将进入房价系统。
一年后，那些没有保证房采办资历、买产品房又绰绰有余的“夹心层”能否真实受惠于这个新的住所姓名，一路向前的北京房价能否真实被拖住脚步，南方周末记者采访的业界人士遍及表明失望。
高策地产董事长陶红兵必定了“京七条”为夹心层供给了一条能够的购房途径，但他仍然以为这不能从根本上改动北京住所供需失衡的状况，也就不行能真实拉低房价，反而能够加重改进型住所的供需失衡。高策地产是一家浸淫北京商场多年的一手房署理公司。
“北京的土地就那么多，自住型产品房的供地添加了，通常产品房的供地就会愈加严重；而近几年北京的户均成交面积在逐年加大，这说明改进型住所的需要占比在不断上升。这就会带来一种新的布局失衡和报价上涨。”他说。
即便是“自住型产品房”企图掩盖的中低收入购房者集体，其供需矛盾也很显着。北京当前约有13万户家庭在轮候保证房，依照通常状况刚需占比多半核算，每年约有8万户不享用保证资历的初次置业集体，远远超越北京方案推出的每年5万套“自住型产品房”数量。
兴业证券分析师刘建刚依据北京新增常住人口测算出的住所需要约1500万平米，但近3年北京均匀新增住所类用地997万方，“供求矛盾是北京市房价继续上涨的本源”。
“若是自住型产品房的供地特色对比刚刚推出的两块地，那么这项新政的作用将大打折扣。”前述挨近北京住建委的业界人士表明，“即便是夹心层，恐怕也很难承受门头沟和密云这样的远郊住所；何况这两块地的配建份额只要5%左右，远低于20%－40%的配建总方案。”
核算意义上的房价反而存在拉低的能够性。2013年的北京房价调控方针清晰剔除了保证性住所的报价，而本质上归归于保证性住所姓名中却包括“产品房”的自住型产品房，很大能够将进入房价系统。这是北京市政府所乐见的。
在政府的调控下，北京的房子品种现已有十七八种。 （CFP/图）
“政府把自个该做的事推给了商场”
保证房的缔造规划逐年扩展，实实在在落地的房子却总是抢破了头。
夹心层最忧虑的是，“自住型产品房”看起来跟前些年北京推出的两限房相似，本质上能够视为一种变相的带有保证特点的住所产品，将来会不会仅仅是在建委系统中又多了一种房子的权特点质罢了。
任志强通知南方周末记者，依据土地性质、建房姓名、缔造单位的不一样等要素，北京前前后后呈现过的房子权属姓名至少十七八种。比方，“房改房”就有“97”、“93”之分，别离具有97%和93%的产权；经济适用房也分红新老两大类，老的经济适用房没有上市生意约束；乃至“私房”也有三四种不一样前缀的分类。
具化到产权证上时，这些姓名减少了一些，但也有近十种不一样的证件。当地建委分担的有产品房、经济适用房、私房、房改房、廉租房、限价房、安顿房等，还有不归当地建委处置的央产房、军产房。
寄望于保证性住所处置住所难题的大家，遍及的感触是“雷声大雨点小”，保证房的缔造规划逐年扩展，实实在在落地的房子却总是抢破了头，更不必提那些终年见诸报端的保证房寻租事例了。
在华夏地产研讨部看来，新出台的“自住型产品房”出售报价比商场价低30%，即便5年后再上市上缴30%的增值收益，仍然会比以商场价采办的通常产品房具有更高的收益率。如此同质的房源却有两套截然不一样的操作系统，显着的利益唆使很容易形成权利寻租。之前经济适用房与限价房办理过程中就频现糜烂。
一位不愿意签字的业界人士还特意指出，“京七条”事实上为部委、央企等缔造福利房开了一个理直气壮的口儿。文件中有这样一段话：鼓舞企事业单位和有关组织将自有用地用于自住型产品住所的开发缔造，或许将没有进入出售环节的房地产开发项目转化为自住型产品住所缔造项目。“两年之后，你会发现，这个看上去很美的自住型产品房很有能够即是一场没有开端的完毕。”
“选用这种土地出让方法让开发商配建自住型产品房，本质即是政府把自个该做的事推给了商场。”任志强指出，破解住所僵局，仍是那句老话，“保证的归政府，商场的归商场。”
（南方周末实习生王萍依据揭露材料收拾）
