广东墙体广告    导读：多数城市居民都住在小区里，或大或小；简直每个小区都面临物业管理问题，或多或少。但你有没有想过，假如你的小区没有物业公司，生活会是什么容貌？

还别说，广州真有这么一个小区——深嵌在狭窄拥堵的怡乐路内的祈乐苑，因长期不满效劳，业主一气之下炒了物业公司，索性尝试业主自管。

一转眼，3年已过。听说，小区业主每天嗨皮着呢，生活不只有条不紊，还赚了一大笔。

有这好事？业主自管？怎样管？能管好？我们这就去实地看一看。

物业费10年不涨，净赚五六百万

没物业，小区不乱套？

进门一看，眼前路面洁净整洁、广场绿树掩映、车辆停放齐整；迎面走来的业主，神色沉着淡定。

广州最牛小区 物业费10年不涨还赚了五六百万有物业的时分，反而不这样。1999年就住进来的资深业主邓伯通知眼哥，那时治安问题不时、环境脏乱不堪、设备损坏严重。住在17层的邓伯，以至连续一周不敢出门，“由于电梯经常毛病，下了楼不晓得回来时要不要爬楼梯。”即使如此，物业公司还总说“入不敷出”，屡次试图私涨物管费，以至不惜伪造业主签名。

这气谁受得了，业主们怒了：按法律程序成立业委会，召开业主大会炒掉旧物管公司，“心一横”走上了自管之路。

这不，自管3年来，物业费没上调一分钱，至今还坚持着10年前的程度——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米；停车月保费以至从过去的1000元降落到500元至600元。

那么问题来了：10年来物价、人工涨了又涨，这么低的收费如何维持小区日常运转？

52岁的冼敏强是土生土长的“老广”，2013年6月祈乐苑第一届业委会成立时，他就是委员；前年换届，他成了业委会主任，不断干到今天。

他算了一笔账：小区每年总收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益三个局部。支出局部中，最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利，每月大约20余万元。此外包括园区工程建立、购置工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。

“3年自管，小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外，还结余约五六百万元。”冼敏强称，一是物业费实践收入增长了，二是去除了物业公司在中间的利润。“过去总有人赖交物管费，如今，整个小区1400户没有一户迟交、赖交物业费，缴费率100%，没人再当‘老赖’。过去很多共有产权的广告、租赁收益，不明不白进了物业公司腰包，如今都‘颗粒归公’了。”

祈乐苑逐步构成了三层架构：最高层是业委会，由10位委员组成，全部为兼职，不拿一分钱工资；再往下，有一个物业中心，直属业委会，设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门；最基层是保洁员、保安等一线物管人员。为了保证业主知悉权，业委会还对每月开支收入予以公告，细致到开会时购置水果的费用。

自管有懊恼，学费没少交

当然，业主自管也不是那么好玩，悲欢离合咸一样不少。

炒掉旧物业公司后，祈乐苑延聘过另外一家物业公司，搞了一年的“半自管”：即一切收支全部由业委会统筹管理，然后采用酬金制的方式，依照岗位支付新物业公司人员工资，并将总收益的10%作为物业公司的利润。

但是，新物管干得也不咋地。业委会以至发现，物业公司“吃空饷”。明明只要18个保安，拿工资的居然有25个人。忍无可忍，2015年2月，祈乐苑业主投票再次炒掉物业公司，自行组建直接从属于业委会的物业中心，开端施行全面自管。

“专业的物业公司都管不好，靠你们几个门外汉，行吗？”个别业主质疑。刚刚走马上任的冼敏强心里也打鼓：过去不称心能够骂物业公司，往常要再管不好，挨骂的可就是我啦！

幸亏冼敏强在企业做过管理，很快就稳住了场面：用省下来的物管利润恰当进步保洁员、保安的工资，稳定了人员队伍，进步了劳动积极性。小区情况为之一变，业主信任度明显上升。

不过，错也没少犯，学费也没少交。

比方关于车辆停放，业委会拟了一个车辆管理规则，经过业主大会投票经过了，但由于缺乏经历没有思索到访客停车问题，对一切外来车辆一概实行8元/小时、上不封顶的收费政策。

这下不得了，小区里的老人们炸了锅：孩子来看一下老爸老妈，陪我们吃餐饭，停车就停掉他们几十元钱，有这样的道理吗？

业委会晤招拆招：发放了2.5元/小时的“亲友卡”，骂声变成掌声，大快人心。

3年来，业主自管从青涩到熟练，运营渐渐走上正轨。自管第一年，小区一切监控视频、消防设备等全部换新，算是拾掇完前物业留下的烂摊子；这两年，业委会开端用结余款项对小区环境停止改造，让祈乐苑变得更漂亮。

看起来很美，复制多思量

看到这，你是不是也羡慕嫉妒恨，也想学学祈乐苑。

友谊提示，这事看起来很美，复制多思量。物业管理中矛盾是常态，利益永远在动态均衡中。祈乐苑探究，也仍然在路上。

就拿修雨棚这事来说，业委会便没少烦心。“广州雨多，很多业主希望在一楼屋檐修雨棚，进进出出便当；可一些二楼业主不干，嫌滴滴答答的吵。”冼敏强一摊手说，这事到如今还没搞定，只能尽量均衡利益，让每栋楼业主本人讨论决议。

这些年，报纸上、电视上、网络上，物业公司与小区业主纠葛不时以至开展为刑事案件的不少。可是，炒掉物业、业主自管可没那么容易。

冼敏强说，业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！“一方面是对业委会才能的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。”

专家对这事，见地也有不同。广州市公共危机预防协会会长邓跃晖以为，物业管理牵扯到方方面面的利益，假如施行业主自管，业主利益能够得到更好的保证，可能社会矛盾就会少很多。“不能否定物业公司的作用，而是希望能讨论一种形式出来，让业主取得更高程度的物业效劳。”

在广州大学社会学教授谢建社看来，业主自管更合适单体楼或业主总量不大的中小范围小区，而对广州众多户数动辄几千上万的大型小区来说，“有序”可能比“无序”更重要。这些小区由于业主众多，难以组织，在走相关程序时很容易流于迟缓、紊乱，在此过程中，不但无法提供更好的物业效劳，反而可能连根本的次序也无法保证，最终耗费掉广阔业主的耐烦和自信心。

还有业主担忧，大型社区自管很容易招致参与缺乏，假如不能树立起一个完善的民主决策、执行和监视机制，“业主话事”很可能蜕变为少数人垄断的“业委会话事”。其结果，是在物业公司之外，多了一个“老豆”（广东话：爸爸），相应就多一重剥削，多一重风险。

归根结底一句话：小区实践状况千差万别，管理形式应当量体裁衣，“自管不一定最好，合适本人小区的才最好。”