北京墙体广告： 在总量有限的土地供给格局下，房企为了在僧多粥少的竞争中拿地胜利，纷繁竞报盈利微薄的自住型商品房面积。在自住型商品住房盈利空间减少之下，商业和公建将成局部地块收益来源。
自住房供给提速
去年下半年，北京推出自住型商品住房政策，这种比同区域商品房价低至少三成的住房类型遭到极大关注，已公开支售的项目也申请火爆。去年北京供给了两万多套自住房用地，今年还将供给5万套。
中原地产研讨部统计数据显现：截至20日海淀上庄项目地块挂牌，从2013年北京推出第一块自住房地块开端，入市及预期入市自住房地块曾经到达了33个项目。这33个项目涵盖北京（朝阳、海淀、通州、昌平、顺义、丰台、房山、大兴、门头沟、密云、平谷）11个区域，其中朝阳区最多，到达了8个项目。海淀区合计2个项目。顺义区合计到达了6个项目。累计33地块可供给自住房项目到达了4.4万套。估计这些项目大局部都能够在2014年入市。也就是在2014年北京将能成交200万以上的自住房到达4万套左右。
依照北京2013年成交普通商品房合计8万套计算，4万套自住房将到达市场成交的50%，这种短期入市冲击下，北京楼市在2014年将呈现明显的供给增加，特别是中低端供给缺口将明显缓解。
链家地产市场研讨部张旭表示，在将来的土地供给中，配建自住型商品住房的土地所占份额会越来越大，对房企的本钱管控才能和周转速度的请求更高。估计管理才能欠佳的中小房企在土地市场上将会处于愈加优势的位置。而关于有才能争取市场份额的大房企来讲，也不得不接受利润率降落的压力。
商业配套成盈利点
随着自住房供给渐成市场主流，如何在楼面价高企之下完成盈利也成为各家自住型商品房开发企业关注的问题。
“一家自住型商品房项目曾经与我们沟通，就项目商业部门的定位以及规划停止前期协商。”北京一家知名商业地产效劳机构担任人向记者透露。
据悉，从目前曾经出让的自住型商品房项目来看，商业配套曾经成为普遍存在问题，以恒大御景湾为例，项目固然紧邻东五环，但是周边配套建立仍亟待完善。项目周边除北京富鹏混凝土有限公司、北京庄子工贸有限公司等企业外，没有其他住宅项目。项目东南方向的“富力又一城”是间隔御景湾项目最近的成熟商品房小区。
一位商业地产机构担任人表示：“自住型商品房除了较为廉价的价钱外，如何保证入住之后的出行、就医、子女入学的生活便利更为重要。这些问题既是应战又是机遇，随着后续业主入住，将会带来宏大的生活配套需求，因而，自住型商品房商业潜力将十分大，盈利空间也可期。”
“过去房企习气依赖于高暴利而追求生存空间，但如今自住型商品住房盈利空间小，但却以配建方式分离住宅等多功用地块打包出让，这将倒逼房企转变运营战略。”上海易居房地产研讨院研讨员严跃进表示。
公建将成局部地块收益来源
我爱我家市场部相关人士表示，由于限价和限购的政策，2013年，很多商品住宅在获得销售答应证的过程中挣扎，商住项目大行其道，连连创下“日光”的战绩，成为了不少房企回款的利器。业内人士预测，2014年，商住类项目仍将是市场的主角。除了持续的限购、限价的调控政策外，2013年拍出的不少地块，主要的收益空间全部在商业和公建局部上。
去年9月，中国铁建以18.1亿元竞得的海淀区环保科技园地块，楼面价最终为18562元/平方米，而该地块将来住宅局部的限售价钱为19000元/平方米，楼面价与将来的限售价钱根本持平。中国铁建的回应称，该地块30%为公建局部，不在限价范围内，可经过这局部产品的开发来完成地块整体的盈利。
创下了今年总价地王的门头沟新城MC16-073限价商品住房地块，被住总、融创和骏洋结合体最终以58.66亿元的总价收入囊中，楼面价约为1.69万元/平方米，而该地块上的住宅局部除7500平方米的限价商品房外，将全部建立自住型商品房，销售限价为18000元/平方米。看上去又是一笔赔钱的买卖，但实践上，该地块34.73万平方米的体量中，住宅局部约为6.7万平方米，除去一些必备的配建立施，还有约27万平方米的商业金融和公建局部，这局部地块将来的销售价钱并不受限。
业内人士表示，开发商业和公建地块回款最快，运营最简单的方式就是做成商住类产品销售，大量相似土地的出让不可防止地就会带来此类产品的供给，估计2014年仍将有大量的商住项目上市。
