这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，现已带领10000+人财物破千万，22次成功判断各城市楼市动摇，重视武汉房姐，成为最会买房的人。

武汉房姐微信大众号发问。

发问：自己坐标西安，无购房资格，想出资上海，深圳，杭州，武汉一套，等孩子大学毕业后做准备，手头结余子弹200左右，月还款2W，请房姐指点！

答复：你好，子弹200，优先考虑一线城市，深圳现在现已涨起来了，除了咱们星球内引荐的限价新盘，二手房现已是高位，不主张持续追高，只能在几个普涨板块内淘笋。深圳出资回报率最大的楼盘，详见常识星球内部共享。

上海的房子，现已在回暖了，不像深圳那么疯。由于深圳有许多清晰的利好，比方豪宅税放松。上海还没有那么多刺激方针。可是上海的购买力恢复仍是比较稳的，比方学区房和改进好房子成交现已起来了，浦东有的地方学区房成交现已很旺了，我知道有的双学区房现已涨了10%。上海的行情走的要比深圳厚实一点，横竖一线城市的涨幅都差不多就那么一些，一轮周期下来20-30%。深圳这种比较着急的，那么就快一点，早一点完毕。上海这种温和的，那么就会走的时刻长一点。假设有上海的房票，现在下手上海也是不错的机遇。

发问：您好房姐，武汉关谷青年汇，开发商打算开发吃喝玩乐一商业区，现在引进了，星巴克，肯德基，麦当劳，贤合庄，一些品牌，正在装饰中，商业区对面有3所大学，这边住宅小区题量小，主要是做学生的生意，有出资商铺愿望，又怕风险太大，由于榜首次触摸商铺，期望房姐分析一下，可不能够出资这儿商铺。谢谢

答复：你好，感谢付费！关于出资商铺：

一、商场上商铺的几种典型: 1、临街商铺。便是骨干道上、商圈外延周边散布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需求固定的人流量支撑

2、社区底铺。便是散布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑 3、综合体商铺。便是独自的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比方万达广场、360广场、丹尼斯等等 4、远郊外迁商场，功用清晰、会集分区。

二、出资商铺怎么赚钱？

1、 靠增值来赚差价；

2、租出去收租金；

3、自己开店做生意用

三、为什么出资商铺赚不到钱

1、 商场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完

2、 价格上涨难，5年不涨反跌 3、 二次买卖税费太高，即便价格上涨了，差价也被税费吃掉了：增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等，基本高达总房价的20%

4、 外迁商场难，切割式概念商铺、包租商铺不靠谱

四、商铺怎么买？

1.看自己资金体量，假设此商铺总价占自己资金总量的20%以内是能够的。

2.要考察商业街的租金和有效人流

3.买入的商铺税高，单价一定要足够低才行

4.租金年化收益假设达不到6%就不主张投，由于流通行太差

总结:现在疫情期间，商铺方位好，带租约，租金也能够，只是单纯的由于业主缺钱才卖商铺，那就大刀去砍，价格适宜就买，不适宜就不买。商铺是极难变现的，融资特点也差，他缺钱时没有太多的谈判筹码。以上都考察清楚了，租售比能到达要求，能够下手。否则主张持续买住宅。

发问：房姐您好，SFSD，湖北三线小城户口，子弹35，深圳工作，现在看广州新塘不限购，想问是在广州新塘买个小户型仍是回武汉买适宜？（武汉还在犹疑是否转户口）但应该不会去广州工作，且近两年不会回武汉。

答复：你好，对新塘的判断：

1、新塘房价的涨落，不会由于TOD的建设进度和投入使用而改动，新塘房价的涨落跟整个广州“大盘子”的价格体系息息相关

2、市区不涨或许横盘，新塘便是向下的趋势，这是必定；只需市区上涨了，或许有了上涨的趋势了，新塘才会有“滞后”式的反响，至少6-8个月延期

3、影响的要素其实主要靠方针（放水方针）

4、新塘，另一方面便是粤港澳大湾区的几许中心，你发现在交通灵通、产业会聚、人口走向上又是一个会聚点，远景跟光亮，但需求时刻的发酵。

子弹35买新塘能够，假设考虑自住，也能够重视东莞的小户型。武汉未来有子弹再持续加仓。

发问：美丽的房姐，您好，孩子4岁，老家黑龙江现已没有开展空间，决议迁往广东 本年打算在东莞开餐厅，东莞有房，但考虑今后孩子上大学，仍是想把户口落到广州或许深圳，个人比较喜爱深圳，但深圳教育资源不如广州，并且广州现在的房价比较适宜上车（深圳太贵了），不知道这个想法对不对？计划，本年报本科自考，估计2022年能够考完，看您介绍说广州能够交六个月社保能买房，想先开端交社保，手里搁置资金120万，还款操控每月不超10000，打算在广州出资一套房产，学历考下了再处理广州入户 问题1，考虑房产出资和孩子今后大学教育和就业以及未来两个城市的开展，广州和深圳选广州这对吗？问题2，假设买广州现在交社保，6个月今后应该重视哪里的楼盘，详细怎么选？问题3 广州入户除了考学历还有其他途径吗？感谢房姐，假设想法不对期望能给出一个更好的规划，谢谢谢谢！

答复：你好，感谢赞赏！

广州破限购很简单。现在能够进场了，一线城市中性价比最高的城市。

参阅往期一线城市定位分析：

北上广深4个城市，特点彻底不同，终究演变出来的用途也不同。比方北京，会集了几乎一切的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒工作，尽管房价低可是限购限贷方针最严不简单买到，所以北京这个城市，适宜做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；一个字形容：莽；同时另一方面，北京各个方面也比较贵，不适宜草根生计。

上海，商业开展很充沛，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，十分适宜中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精美，不适宜粗野成长、繁殖子孙。

深圳，商业开展很充沛，尽管没有上海潮，可是寓居环境和物价都更低，除了房价现在排名榜首各方面都还不错，没有太多人际联络权力联络网络，适宜草根创业一般人打拼。

广州，商业开展充沛多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都能够，除了城市面积太大房子万一没买好增值没把握以外，都很好，特别适宜繁殖子孙，网络上闻名的多娃人士，大多寓居在广州。

广州出资回报率最大的楼盘，详见常识星球内部共享。

发问：心爱的房姐，我在深圳石厦有一套房子，下一年小孩子上学想换到百花试验片区，可是百花的学位房从上一年8月开端涨，到现在现已涨了30-40%左右，请问现在换房是好时分吗，仍是再等半年看看？或许你觉得怎么操作比较好呢？

答复：你好，感谢付费！从教育质量来说，必定是百花十分好的，但从出资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象咱们幻想的那么大。2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了许多学位房的后起之秀。

一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。

二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘咱们推盘难度很大。假设真是垂青百花的教育就买，花点时刻淘笋，不必着急下手，假设同样垂青增值主张再多看看。

发问：坐标深圳。南山区两套房产，一套一梯队优质学区房自住红本100平在手，一套二梯队学区房140平借款租借中。现在考虑将二梯队借款的那套，置换一套200平左右大户型一本证平层用于自住。请问～ 1.招商海月三期为什么一向相处周边价格方位？与路口斜对角的恒裕滨城二期价格相差一倍了。除了学位以外，是受五年前一居户失火影响吗？2.置换时是不是应该首选一本证大平层＞一本证复式＞两本证大平层？3.楼上或许楼下曾经失火出过人命的房子，不影响房屋质量？对二次出售影响会有多大？

答复：你好，深圳房价涨，有以下几个逻辑: 1.深圳不是环状城市，没办法拿中心区和市郊做涨幅比较，比方罗湖和南山，同为中心区，我对这两个片区的观点，重视圈子久了的人多多少少知道。别的，关外市郊，也不能放到市郊说，比方光亮是南山外溢，坪山是罗湖外溢，二者的价格和远景都不能放在一起比较。

2.每个区的供给不一样，供给也极端影响价格。

3.每个盘也要拿出来详细分析，现在不比2015鸡犬升天的普涨，详细到每个盘，涨幅也是不一样的。

4.要看一个区域内某个户型、某个价位段的稀缺度，为什么诺德48平热销且价格一向拉升，由于整个前海，再难找到双学位次新大花园400多万的两房，稀缺决议了价格。恒裕滨城为什么在这个环境这个单价这个总价下，发明了2019年20%的涨幅？也是由于稀缺，最新最中心赠送最大密度最低海景最好。

恒裕滨城定位是豪宅，深圳的豪宅总结：

1.深圳的豪宅开展史不长，真实的豪宅相对稀缺；

2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；

3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个彻底不同的商场，选筹逻辑差异巨大。即便在深圳没有利好规划的时分，豪宅也能走出独立行情。

4.从休假闲适海滨豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到现在的海景豪宅，一步步回归到日子与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。

深圳限购未来数年都看不到放开的或许，所以双拼房会有下家难寻的问题，再一个双拼房假设不行高端又没有学区支撑，就简单被视如敝帚，由于双拼房八成为大户型，没钱人住不起，有钱人看不上。

两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“方针触及出来的畸形产品，在限购如此严的年代是要谨慎挑选的。

双证的缺陷：

1.占名额

2.金融特点差，大多数都不能满评

在什么时分挑选双拼:

1、价格严重低于单证户型

2、有长期自住需求

3、有拆分价值的双拼

选筹优先单证大平层。凶宅有许多种，要分情况。新鲜凶宅5折买入，依据持有时刻，一般10年内7折卖出。除非过了20年以上，业主都换了一批人，他人都忘了这事，才能原价卖出。一般都是买入做典当融资。自住就要看你介不介意了。

发问：请问房姐，沈阳一环内中海寰宇全国，和长白的中海和平之门，比较较而言，哪个更能统筹学区和出资呢？中海和平之门，还有再涨的空间么

答复：你好，中海寰宇全国还有空间，但空间会受约束，要看学区能否加到岐山一和四十三。出资极度不看好现已涨过的长白岛，长白岛15000以上都不值得出资了 2者比照优先中海寰宇全国 小孩教育不要指望房产，更不要指望公立学校，学习成绩差的、智商情商开辟才能差的，才当教师。并且，你理解错了公立教育的本质，教育本质是生源筛选、社会分层，送到不同的厂区，未来从事不同工作。

发问：房姐好，请问房产增值为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是安稳上涨？这个周期由什么决议？

答复：城市化、人口、土地供给和货币等要素，在经济开展和宏观调控面前显得十分苍白无力。

长期来看宏观调控降低供给，增加买卖成本，无法解决依托住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。可是微观选筹层面，调控方针壁垒必定导致短期内的买卖冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期出资具有重要的选筹辅导意义。

既要对调控本质导致的房价上涨有深入知道，又要敬畏调控短期内对价格的深入影响， 体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的详细途径，方向正确不代表途径不需求优化。房产出资也需求依据围观方针调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。

发问：智慧的房姐好，想讨教1怎么让我的房产有最大价值，以获得资金。目标：二线城市。2蔡甸的凯德悦湖现在卖适宜么？我的情况 1门头沟三居：贷120万纯公积金，原194万现325万，租金4000，夫妻共有 2房山一居：经适房，借款无，原26万现172万（经适转商税费12万）租金2600，房本公婆共有 3中法生态城凯德悦湖87平：借款无，上一年5月得房本，原55万现80万，毛坯空置，夫妻共有（跟朋友合买，一切均平分） 4联投汉口郡88平：借款无，马上得房本，原74万现95万，租金1600，夫妻共有。老公消费贷24万，我10万。账面子弹15万。信用卡4张总授信25万。两人京籍。我刚开端上长沙社保

答复：这几套房产，都不归于优质财物。

1.门头沟山地面积到达98.5%，是北京山地份额最高的区。地势高，平原少，再加上永定河切割了门头沟和市区的联络，没人没钱又没产业，最好的买入时刻点是地铁通车之前。现在归于利好出尽，长远看跑不赢大势。假设日子半径在邻近能够保留自住，假设考虑未来涨幅，主张出手置换。

2.房山也是同理，可是比门头沟略好一些，持续持有仍是出手主张说说详细楼盘再做判断。北京出资回报率最大的板块，见常识星球内部共享。

3.蔡甸和汉口北都归于武汉的远市郊，汉口北相对好一些，有长江新城能够等待。蔡甸只能依托汉阳的人口溢出，可是汉阳现在仍是武汉三镇中开展最弱的区域。假设有武汉的房票，主张置换到三环内主城区， 长沙社保能够持续交，现在还没有到出场的时刻。

发问：房姐好！感谢多次的辅导，仍是有滨江情节，汉口卖不起，有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”，极力引荐。看了楼盘和周边规划还能够、单价和物业费均较高、装饰的层次不高，若以持有10年的心态购置，从多方面看适宜否？增值的空间？另，有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置，不想租借，是否该持续持有？敬请赐教！谢谢您了！

答复：看过国内巨细城市的江景，今日来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源究竟是什么呢？答案是：能赏识城市天际线的地方。也便是城市的全貌。城市全貌间隔适中且无遮挡才能够看到。间隔过远，城市的高楼大厦就显得过于藐小。间隔过近，则无法看清城市的全貌。

江，仅供给了一个视界开阔的条件，水面是最平的衬托物，更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个风光，有必要通过地利、地利、人和的巧合，才会呈现。就江面宽度而言，江景的条件十分苛刻。宽度过窄，建筑阻挡了你的视线，你无法看到城市的全貌。

天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭隘，缺乏300米宽。这直接导致了滨江视界受限，风光差强人意的结果。长沙的湘江比较倒运，由于江中心有一座岛：橘子洲，活生生将两边风光打断，橘子洲并不高，可是足以让江边堤坝上的人们视界受限。

而武汉处于长江和其榜首大支流汉江的交汇处，这么说武汉江景潜力无线啊？

并不是！长江在武汉宽度超过1公里，而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小，汉江太窄视界不开阔。武汉的江景天际线，有必要要用绿地606这种大标准建筑物才能够妙手回春。500-1000米的江面宽度，才是江景的福地，不远不近，一般楼房不显小，摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。

比较武汉的江景，我个人更喜爱湖景。武汉土著自住喜爱就买，滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景，平等价格，锦绣长江一线江景更好一些。爱家能够持续持有，做截断典当融资，下手低价潜力盘出资。

发问：房姐，我看了精华文章中一切的关于贵圈门户的文章，对其间一个老破小的门户特别感兴趣，由于我自身是学美术的，对装饰特别感兴趣，想到假设通过改造老破小既能挣到钱，还能有精神上的成就感，真的很让人神往啊！期望房姐给我一点辅导，谢谢！别的，关山大路上有一个盘叫光谷创业街，2002年建成，这个盘里面的价格有单价低于周边新房10000的房子，甚至有单价11000的，请问房姐，这种房子叫笋房吗？这个盘有改造的价值吗？

答复：1.老破小门户适宜北上深。中心点在于这些城市的新盘少，且价格高，上车门槛太高。

你人在北京，先淘淘北京的老破小好了。

老破小：租售比十分高的小房子，一般来讲房子越小，租售比就越高。假设能遇上租金收益5%以上的老破小，那就闭着眼睛买。 老破小适宜新手，由于老破小需求的启动资金十分少，在北京有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。

挑选老破小的中心优势：租金。 小房子的中心优势是租金， 由于租金是有下限！ 在租房商场上，相同方位的1室1厅，不管面积，价位不同都不会很大。

挑选老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。 在北京，1居是最最基本的刚性需求。 只需你不给他多一个房间或许少一个客厅，那么这个需求，关于刚需来说，就值这么多钱。北京潘家园的61平准新房，能够租个5000/月，跟30多平的老破小差不多。 广东深圳墙体广告

老破小的优势： 投入低，租金回报高，不忧虑房价的动摇，好卖。 老破小的劣势： 面积小，房价回报率低，虽好卖，但由于总价低，买卖税费就显得高昂，也会拉低一部分房价收益。

2.武汉为什么老破小商场太小？由于流动性仍是不行+涨幅不如次新 别的，贷票到后面真的是瓶颈，心力瓶颈也是瓶颈。

发问：房姐，沈阳已借款购入一套房出资在自己名下，月供3000，手里只剩下20子弹，只够日常开支，武汉沌口有套无借款房，家人思维落后说房市低迷，不赞同再在武汉买房，不赞同典当，我虽不赞同他们的观念但也无法改动他们，就只需自己筹划了，我自己开了家小店，能够运营贷30个出来，就想问计划一，是持续沈阳出资一套？计划二，把户口落到深圳一线城市去，乘它没有开端撵人之前占个坑，横竖户口在哪里不重要，一线的户口必定越来越难拿？等攒够钱了去深圳买个老破小上车？计划三请房姐给支个招看有没有更好财物裂变的办法？自己的小店每月净收入1万，从小家庭条件差，穷怕了，只想让自己能在才能之内把有限的财物尽量裂变多一点，再次感谢

答复：你好，思路都正确。沈阳持续加仓 深圳落户，趁着大门还没有关 关于家人支不支持的问题应该这样看：

你不应该和空军交流。人不能被说服，只能被天启。

空军的想法是很固执的，假设你没有十分坚决的理论支撑，你和他们的争辩往往只能是你被说服，而不是反过来。主张你做两件事情，榜首件事便是仔细分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内涵的t-1层逻辑才是坚决信念的办法；

第二件事是不再和空军交流，而是自己去做，只需你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走？6套以上就需求开端找代持了，有了赚钱效应就能够按揭二手豪车，没事和亲友喝茶吃饭，不经意间透露赚了多少。

你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷便是这个道理，炫富必为借钱，高调皆为生意。

发问：买榜首套房，最重要的是什么？

答复：年青人的榜首套房，十分重要。房产的出资道路，比如滚雪球。榜首套房产的优劣，回报，决议了未来3-5年的局势，而这个局势仍是买定离手，无法改动的。。

咱们知道，榜首套房，通常是把现金打空的，出手之后，很长一段时刻或许都没有新的子弹能够发射，不只如此，现已购入的房产，月供会不断消磨手上的资源。 小白领上班族，许多都是月光，打完首付基本只剩下半条命；这个国际，月供的压力每大一份，都有或许导致整个买房系统的溃散。 月供最大的压力来自哪里？一些媒体小编的报道中，炒房客资金断链，都是由于金额太大；实际上，没有几个人是由于金额太大而断供的，这种彻底是是新手的观点。借款是十分困难的，远远比买房更困难；

想多贷一些钱，你要面临：

自己的心思压力；流水的缺乏；银行的检查；个人资质的约束... 除了金向阳体系和骗贷跑路的一刀流操作，几乎不存在多贷了款而溃散的。 真实导致月供溃散的，是房价不涨。房价不涨，房东不只无法回血，还要每个月抛出去一管血。 假设只是跟随商场的横盘，还不是很严重；最惨的，是他人都涨了，你还不涨。形形色色的买房技巧，有用，但不是根本；买房最重要的，是知道应该买什么样的房子： 选筹正确，雪球才能越滚越大，房产增值，不断给你回血；选筹过错，只能割肉离场，有时分碰上各种限售以及不满二不满五的规则，割肉都不能。 借款，多贷不贷，是0分和100分的区别；

选筹，能够是正分和负分的区别。选筹，是买房最重要的一步。

发问：房姐你好！潜水很久，本年40了最近一向想回武汉，尽管跟买房联络不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，现在日子在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个学区房，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是一般学校，房子也大一些，还能够买2套2是我爸爸妈妈亲年岁大了，看他们跟我在上海日子，心思内疚，回武汉他们能够经常回老家，心思不至于空虚。3是回我老婆家也快，假设不回，现在忧虑这个年岁哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生计成问题，现在有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时分和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。

答复：往后的日子，越来越难 越来越难。

其实，你爸爸妈妈给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债款，而这点，大多数人在年青的时分都不知道这个债是要还的。咱们上有老下有小，养家的就咱们一人。这个时期，咱们管它叫做中年危机。

中年危机，无非是债款的会集迸发。有中年危机，说明你的速度还不行，缺乏以偿还债款。大部分中产之所以焦虑，是由于都过于依靠靠人力劳作来获取回报，且没有把握并驾御生产资料的才能。靠人力劳作换回报，这种模式存在着显着的收入上限，一旦停止劳作就没有收入来源，并且即便有过硬的技术，也很难直接传承给子孙。

关于职场人来说，劳务收入的上限，便是100万，由于供给太大，商场定价自然就低，而你要到达劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决议模式，模式决议收入上限。当你筋疲力尽才能挣到50万，当你知道面临很多竞争者随时会被替代，当你知道一些人不必那么费劲也能挣到500万的时分，你会发现人生如此被迫，人自然就焦虑了。

回武汉没问题，可是现在最大的问题是该换赛道了。 广东深圳墙体广告