深圳是个奇特的当地，一边是房价不断上涨，另一边则是经济增速连年下滑，这边是数千万的豪宅瞬间被秒杀，而那边则是写字楼空置率继续走高，矛盾中的深圳是怎么造就的？而深圳的高房价又是谁形成的？

咱们一向认为是房地产商垄断了房地产才抬高了房价，可我看到最近深圳楼市的火热，尤其是豪宅商场，其间很大一部分原因是由于限价方针所导致的。

比方招商太子湾湾玺开盘现价11万，可周边的二手房都现已15如果平米就赚三四万买到便是赚的。这个放在哪个城市他们都抢，也正是由于如此高的赢利才催生出了上百万的喝茶费，可这个现价是谁决议的，地产商手中的钱又是从谁手里哪来的呢？

咱们先来看一下隔壁寸土寸金的香港，香港房价的上涨是从1985年开端的，为什么是1985年呢？是由于在1984年底香港政府出台的方针香港每年新供应的土地不得超越50公顷，这50公顷的面积只相当于深圳一个大型楼盘的面积，整个香港每年就供应那么点土地，算下来人均住所用地仅有10平方米，便是这么简简单单的供不应求，导致了房价的增值，所以不是李嘉诚决议的让房价上涨，而是由于香港政府掌控着土地的供应量，形成了商场供求关系严峻失衡，这才使得香港的房价一路飙升。这供求关系的『供』底子就不是地产商所能掌控的。

早在1980年。深圳就学习香港引入了土地批租制度，在深圳的罗湖建立了中国第1个商品房小区，而深圳房价的暴升是从2015年开端，那为什么是2015年呢？

由于就在2015年深圳发布了《基本生态控制线办理规则》这份文件规则了从2015年到2020年可供开发的居住用地，只是只要149平方公里，你先别急着惊讶，实践的数字可比这规划的吓人多了。

2017年深圳住所用地供应量为0，对你没听错，一间房都没有，2018年深圳住所用地供应量有了0的打破。只只是也只要15.8万平方米，而2019年上半年度也有17万平方米。

这听着好像是多了不少，可实践上这17万平方米全部都是面对的特殊人群的人才房，要知道深圳的面积只要北京的十分之一，总人口却和北京差不多，深圳本来便是一个人口密度极高的城市，即便人口密度如此之高，深圳的居住用地却仅占城市面积的十分之一。要知道即便是伦敦、东京、纽约这样人口密集的国际性大都市，居住用地的占比都超越50%，所以这样一来深圳人口多房子少，还没有新的房子供应，导致了供求关系极度失衡。在深圳的人一定听过这样的说法『深圳的红本商品房只要180万套，可光常住人口就有1300万人，』所以在这样的供求关系之下房价不暴升就怪了，所以咱们也看到在2014年深圳房价仅为2.39万，2015年就涨到了3.34万，2016年更是上涨到了5.34万。只是两年房价翻倍。

而在这本来就不多的住所用地，豪宅用地份额却不断在添加，去年深圳双11撤销了豪宅税，更是影响了豪宅楼市。咱们看到深圳12月的豪宅成交数量就暴升到了将近1万套，可以仔细想想，正常来说，只要在楼市行情不好的时候才会选用影响成果。

去年11月的时候深圳房价还创出了历史新高，成交量也没有任何问题，那为什么还要进一步影响豪宅商场，这样做的成果是本来就极端稀缺的住所用地，大多数都建成了豪宅，而豪宅的流通性得到了政府的加持。

那在疫情之下经济萎缩资金链都会寻求本钱的避风港，既保值又容易脱手的深圳豪宅天然就成了避险资金的安全港。豪宅被秒杀也便是水到渠成的作业了，

一起咱们也看到了政府规划中的保证性住宅，只是只要31万平方米，其间廉租房的数量不多，人才房却不少，人才房的购买标准是为了腾讯、安全这样的大公司量身定做的，为了便是匹配深圳总部经济和科研基地的战略，把深圳仅有的居住用地向精英阶层歪斜。

所以咱们看到现在许多深圳的年轻人都只能租住在城中村，深圳大概有1600万人租房，而其间的80%差不多1100万人都住在城中村，而更让人惊讶的是深圳在2018年出台了新的关于保证性住宅的意见，计划到2035年深圳的保证性住宅要到达100万套。

我来给大家算个账，刚刚说的1600万人租房来算，15年后增长到2000万的租房不算多了，而100万套的保证性住宅顶多就能处理300万人的居住问题。份额是多少？只要15%。

要知道即便在寸土寸金的香港，政府依然在为50%的家庭提供了保证性住宅，就更别深圳一向对标的新加坡，人家这个数据直接高达85%。

而深圳高房价则推动了深圳高负债，深圳人的借款多于存款，存款总额为1.3万亿，而借款总额却将近2万亿，人均负债15万。

深圳人贷的款简直100%都是住宅借款，那咱们拿金融中心上海来对比。上海人的存款是多于借款，存款2.8万亿，借款只要2.2万亿，一起上海人的住所借款仅占所有借款的60%，这便是深圳债款型经济的本质，当经济呈现周期性阑珊的时候，债款型经济就会加快下滑，并且欠的钱多了谁还敢消费？深圳人把30%的收入都用于房贷和房租，深圳人的人均消费仅占GDP的27%，这回咱也不必跟北上广比了，全国平均水平为44%。

高房价对企业运营的冲击是巨大的，高房价和高房租所带来的是企业用工本钱高，运营本钱高，最终导致企业倒闭或者转移到其他城市。

所以咱们看到2019年深圳写字楼的空置率高达22.4%，而之前一向热炒的前海写字楼，空置率更是高达70%

作为对比广州写字楼的空置率仅为5.2，而更尴尬的是由于政府之前的规划要求，深圳本年将迎来甲级写字楼的供应顶峰全年累计有134万平方米写字楼要交给。未来五年的新增供应量更是高达507万平方米，不断添加的写字楼面对的却是不断减少的企业数量。2018年深圳新增注册企业数量的增长率为-12.3%，广州则是25%。

与此一起2019年深圳注销企业的数量却大幅增长，高达325%。这些数字都说明晰现在深圳的城市结构失衡产业晋级受损，创新活力下降，商业用地严峻过剩，高房价冲击的不只是是创业公司。一些大型公司也都加入到出走深圳的名单里。比方说华为。

虽然总部还在深圳，可公司主体和产业群早就现已转移到了东莞，华为有上万名职工在东莞作业，其间就包括3000名研制人员，东莞市政府也给华为提供3万套职工住宅，保证了华为职工在东莞能够真正的休养生息。

据统计仅2018年深圳有91家大型企业外迁，不光只是制作业，IT职业占比更是超越了35%，深圳本来的优势是来自于施行最早的改革开放，很多的港商在深圳出资办厂，带动外资和技术进入。形成了由外贸出口制作、国际物流组成了三大支柱职业，可在这次全球疫情中受冲击最大的也正是这三个职业。

过去三年深圳GDP的下滑速度特别快，2018年17.6%、 2019年6.7%，而本年受到疫情的影响，深圳出口同比减少了将近1/4，下降幅度超越了全国平均水平，便是由于深圳经济的对外依存度高达110%而广州只要42%。

2019年深圳的外贸进出口总额甚至超越了GDP总量，从本年3月开端，疫情在全球范围内的大规模传达，导致深圳的外贸订单大规模被撤销，物流受阻、供应链中止，出口制作工厂停工，根据世界交易组织预计，2020年全球交易总额的最大降幅可能到达32%，随着全球性的经济阑珊和交易缩水，深圳未来的经济复苏更是不容乐观。

深圳用很多的工业用地，来吸引大型企业和科研基地，并为他们配套豪宅，出资性住所和人才房，一起缺少足够的一般住宅和廉租房，中产阶级承当贵重的租房本钱，一般职工只能住在城中村。一个没有人才支撑的总部经济充其量只能算是面子工程，或许面子工程能够给深圳带来GDP和税收，却不能带给深圳未来。房子是出资品更是消费品，是商场问题更是民生问题，而房子却是中国人最大的问题。